{"id":11723,"date":"2026-06-25T16:59:43","date_gmt":"2026-06-25T16:59:43","guid":{"rendered":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/?p=11723"},"modified":"2026-06-25T21:01:44","modified_gmt":"2026-06-25T21:01:44","slug":"negocio-fiduciario-inmobiliario-de-caja-de-recaudo-a-sala-de-control-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/negocio-fiduciario-inmobiliario-de-caja-de-recaudo-a-sala-de-control-2\/","title":{"rendered":"Negocio fiduciario inmobiliario: de caja de recaudo a sala de control"},"content":{"rendered":"

El verdadero negocio no es esperar pleito, sino rescatar el proyecto a tiempo.<\/em><\/p>\n

La construcci\u00f3n de vivienda es PIB, empleo, ahorro familiar y cr\u00e9dito. Seg\u00fan el DANE, el sector ocupa laboralmente a m\u00e1s de 1,5 millones de personas y atraviesa un momento dif\u00edcil: su valor agregado decreci\u00f3 2,8% en 2025, con una ca\u00edda del 7,5% en edificaciones.<\/p>\n

Cuando un proyecto se detiene no se congela una obra: se afectan compradores, familias, contratistas, proveedores, bancos e interventores. Los proyectos afectados ya est\u00e1n cuantificados: el Atlas de Insolvencia de Supersociedades registra, a abril de 2026, 427 procesos concursales en el macrosector construcci\u00f3n (incluye obras civiles e infraestructura), seg\u00fan consulta de la base p\u00fablica.<\/p>\n

El mercado lo siente: constructores en crisis y proveedores, empleados y compradores pregunt\u00e1ndose qui\u00e9n debe responder. En ese escenario, los negocios fiduciarios bien dise\u00f1ados son parte de la soluci\u00f3n. Su valor no est\u00e1 solo en separar bienes o recaudar dinero, sino en ordenar informaci\u00f3n, preservar trazabilidad y permitir decisiones inteligentes cuando el proyecto entra en turbulencia.<\/p>\n

El problema rara vez aparece primero en la estructuraci\u00f3n y en el contrato; aparece en la caja, en la trazabilidad y en la operaci\u00f3n del negocio fiduciario. Por eso deben contar con informaci\u00f3n completa y verificable.<\/p>\n

No basta saber cu\u00e1nto entr\u00f3: hay que saber, l\u00ednea a l\u00ednea, cu\u00e1nto cost\u00f3 la obra, qu\u00e9 se pag\u00f3 y qu\u00e9 qued\u00f3 pendiente. Y debe fortalecerse una cultura b\u00e1sica: los recursos de compradores e inversionistas deben consignarse \u00fanicamente a trav\u00e9s del patrimonio aut\u00f3nomo, porque cada pago por fuera rompe trazabilidad y abre riesgos de desviaci\u00f3n.<\/p>\n

La confianza no se declara: se audita. De ah\u00ed surgen tres preguntas que hoy carecen de respuesta pac\u00edfica. La primera: \u00bfpuede el patrimonio aut\u00f3nomo ir a insolvencia? S\u00ed. El art\u00edculo 2\u00ba de la Ley 1116 somete al r\u00e9gimen a los patrimonios aut\u00f3nomos afectos a actividades empresariales, y el par\u00e1grafo del art\u00edculo 3\u00ba confirma que, sin esa afectaci\u00f3n, no pueden serlo de forma separada del deudor.<\/p>\n

El Auto Azteca 2025-01-405822 de la Supersociedades abri\u00f3 la puerta a estudiarlo de oficio cuando est\u00e1 vinculado operativa y financieramente con el fideicomitente. Pero la afectaci\u00f3n empresarial debe nacer con el negocio, no maquillarse cuando ya est\u00e1 siniestrado: formalizar tarde deja riesgos de oponibilidad frente a quienes contrataron antes.<\/p>\n

La segunda toca a proveedores y empleados: \u00bfa qui\u00e9n debe emitirse la factura del proyecto? En la pr\u00e1ctica se factura al constructor; pero los art\u00edculos 772 y 773 del C\u00f3digo de Comercio y la Ley 1231 de 2008 admiten que sea librada por el prestador del servicio o vendedor y aceptada por el comprador o por el beneficiario del servicio, si corresponde a bienes o servicios efectivamente prestados o entregados.<\/p>\n

La clave es estructural: cuando el patrimonio aut\u00f3nomo participa en la relaci\u00f3n que origina la obligaci\u00f3n, o acepta la factura \u2014incluso t\u00e1citamente, al no rechazarla en t\u00e9rmino\u2014, el proveedor mejora su posici\u00f3n probatoria y de reclamaci\u00f3n. Definir desde el contrato qui\u00e9n es el verdadero obligado no es un detalle administrativo: en insolvencia es la diferencia entre cobrar y no cobrar.<\/p>\n

La tercera: \u00bfqu\u00e9 pasa con las garant\u00edas en negocios fiduciarios? En la liquidaci\u00f3n judicial del Fideicomitente, el art\u00edculo 52 de la Ley 1676 de 2013 permite excluir de la masa los bienes en garant\u00eda de propiedad del deudor para pagar con preferencia al acreedor garantizado, siempre que est\u00e9n inscritos en el registro de garant\u00edas mobiliarias que lleva Confec\u00e1maras para su oponibilidad.<\/p>\n

El riesgo de terminaci\u00f3n del contrato recae en veh\u00edculos de garant\u00eda; pero tambi\u00e9n en fideicomisos inmobiliarios sin terceros protegidos ni finalidad inmobiliaria real, o no afectos a actividades empresariales. En los dem\u00e1s casos, con patrimonios aut\u00f3nomos inmobiliarios activos y afectos a actividades empresariales, la ecuaci\u00f3n es distinta: los retos de salvamento son indispensables para lograr apartar el proyecto de la crisis del constructor.<\/p>\n

Ese an\u00e1lisis no es te\u00f3rico. En Medell\u00edn, por ejemplo, hay proyectos con avances cercanos al 70% que se paralizaron cuando el banco y los adquirentes dejaron de girar, por tener constructores en r\u00e9gimen de insolvencia. Esos activos pueden terminar como nidos de litigio donde todos pierden, o como oportunidades de rescate: con informaci\u00f3n confiable, caja controlada e inventario valorizable; sin ella, se litiga.<\/p>\n

Ah\u00ed el negocio fiduciario es decisivo: no para reemplazar al constructor, sino para ordenar la mesa \u2014cu\u00e1nto falta para terminar, qu\u00e9 pasivos son funcionales, qu\u00e9 inversionista podr\u00eda entrar\u2014. El verdadero negocio no est\u00e1 en esperar el pleito, sino en rescatar el proyecto a tiempo.<\/p>\n

El Decreto 0510 de 2026 apunta en la direcci\u00f3n correcta: refuerza deberes de informaci\u00f3n, matriz de riesgos y gobierno contractual, y distingue los riesgos fiduciarios de los no fiduciarios. La fiduciaria no se vuelve constructora ni garantiza el \u00e9xito del proyecto, pero s\u00ed debe actuar con previsi\u00f3n: activar alertas, exigir informaci\u00f3n, verificar interventor\u00eda y documentar decisiones.<\/p>\n

El pa\u00eds deber\u00eda avanzar hacia planes de contingencia fiduciario-inmobiliarios que protejan compradores y ordenen la salida: terminar, vender, ceder, integrar o liquidar. La construcci\u00f3n necesita confianza, y la confianza no se improvisa: se estructura con buenos negocios fiduciarios, afectaci\u00f3n empresarial concebida desde el origen, facturaci\u00f3n dirigida a quien efectivamente se beneficia y participa, garant\u00edas registradas y decisiones tomadas oportunamente.<\/p>\n

En tiempos de dificultades inmobiliarias, los negocios fiduciarios no deben ser una caja negra. Deben convertirse en una sala de control; y cada actor \u2014del comprador al proveedor\u2014 deber\u00eda saber d\u00f3nde est\u00e1 parado antes de que llegue la turbulencia.<\/p>\n\n

\u00d3MAR EDUARDO SU\u00c1REZ G\u00d3MEZ<\/strong>
Abogado Estructurador de Negocios. M\u00e1ster en Derecho Internacional de la Empresa. Especialista en derecho tributario y comercial. M\u00e1s de 20 a\u00f1os de experiencia en el sector fiduciario.<\/p>\n

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Publicado en Portafolio<\/strong><\/p>\n

Ver art\u00edculo completo en Portafolio \u2192<\/a><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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