{"id":11744,"date":"2026-07-01T16:24:27","date_gmt":"2026-07-01T16:24:27","guid":{"rendered":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/?p=11744"},"modified":"2026-07-01T23:29:45","modified_gmt":"2026-07-01T23:29:45","slug":"los-riesgos-fiduciarios-en-los-negocios-fiduciarios-inmobiliarios-en-colombia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/los-riesgos-fiduciarios-en-los-negocios-fiduciarios-inmobiliarios-en-colombia\/","title":{"rendered":"Los riesgos fiduciarios en los negocios fiduciarios inmobiliarios en Colombia"},"content":{"rendered":"\n

S&Go ABOGADOS S.A.S.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Decreto 510 de 2026 como codificaci\u00f3n de la diligencia jurisprudencial: revelar y mitigar los riesgos por los que han sido condenadas las fiduciarias<\/em><\/p>\n\n\n\n

Omar Eduardo Su\u00e1rez G\u00f3mez<\/strong>
Socio director \u2014 S&Go Abogados S.A.S.
Bogot\u00e1 D.C., 2026<\/p>\n\n\n\n

Resumen<\/h2>\n\n\n\n

Este art\u00edculo propone una tesis sobre la naturaleza del Decreto 510 de 2026 \u2014la primera regulaci\u00f3n integral del negocio fiduciario en Colombia\u2014: antes que una innovaci\u00f3n, el decreto es una codificaci\u00f3n de la diligencia jurisprudencial<\/strong>. La Superintendencia Financiera tom\u00f3 los puntos donde las providencias judiciales m\u00e1s han golpeado a las sociedades fiduciarias \u2014el giro de recursos sin verificar las condiciones pactadas, las fallas en el deber de informaci\u00f3n y la omisi\u00f3n en detectar desviaciones\u2014 y los elev\u00f3 a mandato regulatorio expreso de revelar<\/strong> y mitigar<\/strong> esos riesgos. As\u00ed, el decreto no crea desde cero el est\u00e1ndar sustancial de diligencia, pero lo operacionaliza<\/strong> en reglas expresas: formaliza como obligaci\u00f3n regulatoria \u2014de identificaci\u00f3n, revelaci\u00f3n, documentaci\u00f3n, actualizaci\u00f3n y mitigaci\u00f3n\u2014 lo que la Corte Suprema y la propia Superintendencia ya exig\u00edan como deber profesional. De ello se sigue una consecuencia operativa central: la matriz de riesgos<\/strong> que el decreto exige no es un escudo de exclusi\u00f3n de responsabilidad, sino el principal escudo probatorio de diligencia<\/strong> de la fiduciaria \u2014documenta qu\u00e9 revel\u00f3, qu\u00e9 mitig\u00f3 y c\u00f3mo actu\u00f3 ante las se\u00f1ales de alerta\u2014.<\/p>\n\n\n\n

Palabras clave:<\/strong> fiducia inmobiliaria; riesgo fiduciario; Decreto 510 de 2026; responsabilidad de la sociedad fiduciaria; deber de informaci\u00f3n; matriz de riesgos; jurisprudencia.<\/p>\n\n\n\n

\n

\u00abEl fiduciario no es un simple ejecutor de instrucciones, sino un profesional de cuya diligencia depende la confianza p\u00fablica depositada en su gesti\u00f3n.\u00bb<\/em>
\u2014 S\u00edntesis de la l\u00ednea jurisprudencial de la Sala de Casaci\u00f3n Civil<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

I. Planteamiento: una norma que mira al espejo de las condenas<\/h2>\n\n\n\n

La fiducia inmobiliaria es, de las tipolog\u00edas fiduciarias, la de mayor litigiosidad. La raz\u00f3n es estructural: convergen el ahorro del consumidor, la promesa de un bien futuro \u2014la vivienda \u00absobre planos\u00bb\u2014 y un profesional vigilado que administra recursos ajenos. Cuando el proyecto fracasa, el comprador no demanda al constructor insolvente: demanda a la fiduciaria solvente y vigilada.<\/p>\n\n\n\n

Durante la \u00faltima d\u00e9cada, esa litigiosidad cristaliz\u00f3 en una l\u00ednea jurisprudencial que ampli\u00f3 sostenidamente el per\u00edmetro de responsabilidad de las fiduciarias, hasta el punto de aproximarlas a una posici\u00f3n de guardianas profesionales de las condiciones fiduciarias, la informaci\u00f3n relevante y las se\u00f1ales de alerta del proyecto<\/em>. La tesis de este art\u00edculo es que el Decreto 510 de 2026 debe leerse a la luz de ese fen\u00f3meno: no como una norma que nace en el vac\u00edo, sino como una respuesta regulatoria<\/strong> que recoge, sistematiza y eleva a mandato los deberes que los jueces ven\u00edan exigiendo caso a caso. El decreto, en suma, mira al espejo de las condenas<\/strong> y ordena a la fiduciaria cubrir su gesti\u00f3n precisamente en los puntos donde m\u00e1s ha sido golpeada: revelando los riesgos y mitig\u00e1ndolos.<\/p>\n\n\n\n

Para demostrarlo, el trabajo invierte el orden expositivo habitual. Primero examina las providencias<\/strong> \u2014qu\u00e9 conductas han sido condenadas\u2014; luego el sustrato regulatorio preexistente<\/strong> \u2014los procedimientos que la Circular B\u00e1sica Jur\u00eddica ya impon\u00eda\u2014; y solo entonces el Decreto 510<\/strong>, para mostrar c\u00f3mo articula ambos en un deber expreso de revelar y mitigar, y por qu\u00e9 la matriz de riesgos es, ante todo, prueba de diligencia.<\/p>\n\n\n\n

II. El espejo: las conductas por las que han sido condenadas las fiduciarias<\/h2>\n\n\n\n

La Sala de Casaci\u00f3n Civil ha sostenido que sobre la fiduciaria recaen tres tipos de obligaciones \u2014legales, contractuales y profesionales\u2014, y es en las profesionales donde reside el mayor desarrollo. La providencia que sistematiza<\/strong> esa doctrina es la SC5430-2021<\/strong> (rad. 05001-31-03-010-2014-01068-01): enumera los deberes de informaci\u00f3n, asesor\u00eda, protecci\u00f3n de bienes fideicomitidos, lealtad, diligencia, profesionalidad, especialidad y previsi\u00f3n. Su ra\u00edz se remonta a la SC del 1\u00ba de julio de 2009, que defini\u00f3 al fiduciario como un profesional supervisado por el Estado.<\/p>\n\n\n\n

Primero \u2014 girar sin verificar las condiciones pactadas.<\/strong> La SC276-2023<\/strong> (14 ago. 2023) declar\u00f3 la responsabilidad de la fiduciaria por entregar dineros sin observar los requisitos pactados en el encargo: el reproche t\u00edpico de desembolsar al promotor antes de acreditarse el punto de equilibrio o las condiciones de giro.<\/p>\n\n\n\n

Segundo \u2014 fallar en el deber de informaci\u00f3n.<\/strong> La SC-3978-2022<\/strong> (14 dic. 2022) resolvi\u00f3 un contrato por incumplimiento de obligaciones legales y profesionales \u2014entre ellas no dejar constancia de obrar como vocera del patrimonio aut\u00f3nomo\u2014 y precis\u00f3 que el deber de informaci\u00f3n persiste durante todo el desarrollo del contrato e implica exponer las situaciones objetivas que se conocen o deben conocerse<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Tercero \u2014 la declaratoria de responsabilidad civil plena.<\/strong> La SC328-2023<\/strong> (21 sep. 2023) contiene una declaratoria de responsabilidad civil de la fiduciaria por incumplimiento contractual en un proyecto inmobiliario, con an\u00e1lisis expreso del nexo causal y del llamamiento en garant\u00eda a la aseguradora (l\u00ednea de casos coligados asociada al complejo \u00abMarcas Mall\u00bb).<\/p>\n\n\n\n

La s\u00edntesis m\u00e1s reciente \u2014y la m\u00e1s contundente\u2014 es el caso Torres del Cielo<\/strong>, donde la Superintendencia Financiera declar\u00f3 civil y contractualmente responsable a Alianza Fiduciaria S.A. y la conden\u00f3 a pagar, con su propio patrimonio, $8.115.498.627,03<\/strong> a los consumidores por la no entrega de las unidades. La fiduciaria, en suma, no es \u00abconvidada de piedra\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Providencia<\/strong><\/th>Conducta reprochada<\/strong><\/th>Sentido<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
SC5430-2021<\/td>Proyecto \u00absobre planos\u00bb; sistematiza deberes profesionales<\/td>Resoluci\u00f3n por incumplimiento rec\u00edproco, sin indemnizaci\u00f3n (doctrinal)<\/td><\/tr>
SC-3978-2022<\/td>Obrar sin constancia de vocer\u00eda; falla del deber de informaci\u00f3n<\/td>Resoluci\u00f3n por incumplimiento de deberes legales y profesionales<\/td><\/tr>
SC276-2023<\/td>Entregar dineros sin observar los requisitos pactados<\/td>Responsabilidad por incumplimiento del encargo<\/td><\/tr>
SC328-2023<\/td>Incumplimiento contractual en proyecto inmobiliario (coligados)<\/td>Declaratoria de responsabilidad civil; nexo causal; aseguradora<\/td><\/tr>
SC433-2023<\/td>Incumplimiento del contrato \u2014v\u00eda consumidor financiero<\/td>Admite acci\u00f3n de protecci\u00f3n al consumidor financiero<\/td><\/tr>
SC491-2023<\/td>Desembolso del encargo; exclusi\u00f3n de p\u00f3liza y dolo<\/td>Responsabilidad; alcance de la cobertura asegurativa<\/td><\/tr>
Torres del Cielo (SFC, 5 feb. 2026)<\/td>No entrega de unidades; conducta culposa (Alianza Fiduciaria S.A.)<\/td>Declaratoria de responsabilidad civil; condena de $8.115.498.627,03<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

III. El sustrato: la diligencia que la Circular B\u00e1sica Jur\u00eddica ya exig\u00eda<\/h2>\n\n\n\n

Esas condenas reposan sobre un cuerpo regulatorio que, mucho antes del Decreto 510, ya impon\u00eda a la fiduciaria procedimientos concretos de diligencia: las obligaciones especiales del Cap\u00edtulo I, T\u00edtulo II, Parte II de la Circular B\u00e1sica Jur\u00eddica (C.E. 029 de 2014, con antecedente en la Circular 046 de 2008).<\/p>\n\n\n\n

3.1. La regla matriz: capacidad de evaluar, valorar y verificar<\/h3>\n\n\n\n

La piedra angular es una regla de autoevaluaci\u00f3n previa de idoneidad<\/em>: al decidir si compromete su responsabilidad, la fiduciaria debe aplicar sus procedimientos de control interno para determinar si est\u00e1 en capacidad de evaluar, valorar y verificar<\/strong> los aspectos cr\u00edticos del proyecto, y abstenerse si carece de experiencia o de recursos id\u00f3neos.<\/p>\n\n\n\n

3.2. Los cuatro objetos de la diligencia<\/h3>\n\n\n\n

Sobre esa base, la Circular exige verificar cuatro frentes: Evaluaci\u00f3n del promotor o constructor<\/strong>; Condiciones financieras del proyecto<\/strong> (punto de equilibrio y cierre financiero); Verificaci\u00f3n jur\u00eddica<\/strong> (t\u00edtulos, licencias y permisos); y Seguimiento al proyecto, costos y no desviaci\u00f3n de recursos<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

IV. La respuesta: el Decreto 510 como codificaci\u00f3n de la diligencia<\/h2>\n\n\n\n

4.1. Servicio Fiduciario y la distinci\u00f3n de riesgos: ordenar para poder revelar<\/h3>\n\n\n\n

El decreto introduce el concepto de Servicio Fiduciario<\/strong> y la distinci\u00f3n entre riesgos fiduciarios<\/strong> \u2014los que afectan la prestaci\u00f3n del servicio\u2014 y riesgos no fiduciarios<\/strong> \u2014inherentes al proyecto pero ajenos a la naturaleza del servicio\u2014. Su funci\u00f3n real: obligar a clasificar y revelar<\/strong>. No se puede revelar lo que no se ha identificado.<\/p>\n\n\n\n

4.2. La matriz de riesgos: el escudo probatorio de diligencia<\/h3>\n\n\n\n

La pieza central es la matriz de riesgos<\/strong>: el contrato debe distinguir, desde la etapa precontractual y a disposici\u00f3n de la Superintendencia, los riesgos fiduciarios de los no fiduciarios. La matriz no es un formulario de exclusi\u00f3n de responsabilidad, sino el principal escudo probatorio de diligencia<\/strong> de la fiduciaria: documenta qu\u00e9 revel\u00f3, qu\u00e9 mitig\u00f3 y c\u00f3mo actu\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

4.3. Contenido m\u00ednimo operativo de la matriz<\/h3>\n\n\n\n
Campo de la matriz<\/strong><\/th>Qu\u00e9 debe probar<\/strong><\/th>Uso litigioso y operativo<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
Riesgo identificado<\/td>Que la fiduciaria previ\u00f3 el evento relevante.<\/td>Evita la defensa del \u00abriesgo imprevisible\u00bb.<\/td><\/tr>
Clasificaci\u00f3n y justificaci\u00f3n<\/td>Por qu\u00e9 el riesgo es fiduciario o no fiduciario.<\/td>Impide que la etiqueta \u00abno fiduciario\u00bb sea exoneraci\u00f3n autom\u00e1tica.<\/td><\/tr>
Fuente y soporte<\/td>Qui\u00e9n inform\u00f3, cu\u00e1ndo y con qu\u00e9 documento.<\/td>Aporta trazabilidad frente a promotor e interventor.<\/td><\/tr>
Se\u00f1al de alerta<\/td>El momento en que se activa el deber de reacci\u00f3n.<\/td>Define si proced\u00eda informar, suspender o escalar.<\/td><\/tr>
Medida de mitigaci\u00f3n<\/td>Qu\u00e9 hizo la fiduciaria para proteger el servicio.<\/td>Demuestra diligencia: retenci\u00f3n de giro, requerimiento o consulta.<\/td><\/tr>
Comunicaci\u00f3n al destinatario<\/td>Cumplimiento real del deber de informaci\u00f3n.<\/td>Prueba advertencia clara, suficiente, oportuna y comprensible.<\/td><\/tr>
Actualizaci\u00f3n y decisi\u00f3n<\/td>Seguimiento vivo del riesgo y decisi\u00f3n razonada.<\/td>Convierte la matriz en bit\u00e1cora de gesti\u00f3n.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

4.4. La verificaci\u00f3n de la interventor\u00eda: un deber puntual reforzado<\/h3>\n\n\n\n

El art\u00edculo 2.5.5.5.2 impone a la fiduciaria, en proyectos de vivienda<\/strong>, \u00abverificar\u00bb que el constructor cuente con contrato de interventor\u00eda. El contraste con el r\u00e9gimen general (meramente facultativo) es deliberado: para vivienda, donde se concentran las condenas, el verbo se vuelve imperativo.<\/p>\n\n\n\n

V. La frontera din\u00e1mica: revelar y mitigar, no excluir<\/h2>\n\n\n\n

La l\u00ednea entre riesgo fiduciario y no fiduciario no es una frontera est\u00e1tica. Es una frontera din\u00e1mica<\/strong>: un riesgo originalmente no fiduciario \u2014un sobrecosto, un retraso, una dificultad t\u00e9cnica\u2014 no se convierte en fiduciario por su sola ocurrencia. Lo que puede volverse fiduciario es la omisi\u00f3n de gesti\u00f3n<\/strong> frente a una se\u00f1al de alerta conocida o cognoscible.<\/p>\n\n\n\n

Riesgo FIDUCIARIO (revela y mitiga la fiduciaria)<\/strong><\/th>Riesgo NO fiduciario (ajeno al servicio)<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
Evaluaci\u00f3n del promotor y de la viabilidad financiera<\/td>Sobrecostos por variaci\u00f3n de precios de insumos<\/td><\/tr>
Validaci\u00f3n del punto de equilibrio y del cierre de cr\u00e9ditos<\/td>Calidad y estabilidad de la construcci\u00f3n<\/td><\/tr>
Giro atado al avance de obra y al visto bueno del interventor<\/td>Riesgo de mercado y comercializaci\u00f3n de unidades<\/td><\/tr>
Deber de informaci\u00f3n y advertencia al consumidor<\/td>Insolvencia del constructor (riesgo empresarial)<\/td><\/tr>
Seguimiento a costos y no desviaci\u00f3n de recursos<\/td>Dise\u00f1o, licenciamiento urban\u00edstico y \u00e9xito econ\u00f3mico<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

5.1. El abuso de la categor\u00eda de riesgo no fiduciario<\/h3>\n\n\n\n

La clasificaci\u00f3n contractual de un riesgo como no fiduciario no es oponible<\/strong> si encubre una obligaci\u00f3n propia del servicio fiduciario. El riesgo del proyecto puede ser ajeno; la indiferencia fiduciaria<\/em> frente a ese riesgo, no.<\/p>\n\n\n\n

VI. Est\u00e1ndar operativo: c\u00f3mo cubrir la gesti\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n
    \n
  • Documentar la matriz como bit\u00e1cora viva.<\/strong> Actualizarla ante cada se\u00f1al de alerta, dejando rastro de la advertencia hecha al consumidor.<\/li>\n\n\n\n
  • Condicionar los giros a la verificaci\u00f3n.<\/strong> Protocolos de desembolso atados a soportes \u2014avance de obra certificado, hitos, punto de equilibrio\u2014.<\/li>\n\n\n\n
  • Robustecer y probar el deber de informaci\u00f3n.<\/strong> Advertir de modo comprensible los riesgos y conservar la evidencia.<\/li>\n\n\n\n
  • Verificar y archivar la interventor\u00eda.<\/strong> En vivienda, conservar prueba de la existencia y vigencia del contrato.<\/li>\n\n\n\n
  • Acudir a la Superintendencia ante duda fundada.<\/strong> El art. 1234 del C. de Co. habilita pedir instrucciones ante \u00f3rdenes del fideicomitente que parezcan lesivas.<\/li>\n\n\n\n
  • Formalizar las decisiones del comit\u00e9 fiduciario.<\/strong> Toda alerta relevante debe dejar huella documental.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    VII. R\u00e9gimen de transici\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n

    La Superintendencia Financiera expedir\u00e1 las instrucciones de implementaci\u00f3n dentro de los doce meses siguientes, y los negocios en curso contin\u00faan rigi\u00e9ndose por las normas vigentes a su celebraci\u00f3n. La advertencia es clara: esperar la reglamentaci\u00f3n para revelar y mitigar ser\u00eda un error, pues la diligencia es exigible desde hoy.<\/p>\n\n\n\n

    VIII. Conclusiones<\/h2>\n\n\n\n
      \n
    1. El Decreto 510 de 2026 es una codificaci\u00f3n de la diligencia jurisprudencial: convierte en deberes regulatorios expresos lo que la Corte Suprema ya exig\u00eda.<\/li>\n\n\n\n
    2. Las condenas comparten un denominador: la fiduciaria responde cuando no revela o no mitiga un riesgo que deb\u00eda gestionar.<\/li>\n\n\n\n
    3. El mandato se apoya en el sustrato preexistente de la Circular B\u00e1sica Jur\u00eddica, plenamente vigente.<\/li>\n\n\n\n
    4. La distinci\u00f3n entre riesgo fiduciario y no fiduciario es una frontera din\u00e1mica: no se vuelve fiduciario el sobrecosto por existir, sino la omisi\u00f3n de reacci\u00f3n frente a la se\u00f1al de alerta.<\/li>\n\n\n\n
    5. La matriz de riesgos es el escudo probatorio de diligencia: documenta qu\u00e9 revel\u00f3, qu\u00e9 mitig\u00f3 y c\u00f3mo actu\u00f3. Mal usada, prueba en su contra.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Referencias normativas y jurisprudenciales<\/h2>\n\n\n\n

      Normativa<\/h3>\n\n\n\n
        \n
      • C\u00f3digo de Comercio:<\/strong> Decreto 410 de 1971, arts. 1226 a 1244 y art. 1234 (deberes indelegables del fiduciario).<\/li>\n\n\n\n
      • Estatuto Org\u00e1nico del Sistema Financiero:<\/strong> Decreto 663 de 1993, arts. 146, 184 y 326.<\/li>\n\n\n\n
      • Leyes:<\/strong> Ley 1328 de 2009; Ley 1480 de 2011; Ley 1796 de 2016.<\/li>\n\n\n\n
      • Decretos:<\/strong> Decreto 510 del 19 de mayo de 2026 (Diario Oficial No. 53496 del 20 de mayo de 2026).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

        Jurisprudencia \u2014 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil<\/h3>\n\n\n\n
          \n
        • SC del 1\u00ba de julio de 2009<\/strong>, exp. 11001-3103-039-2000-00310-01.<\/li>\n\n\n\n
        • SC5430-2021<\/strong> (7 de diciembre de 2021), rad. 05001-31-03-010-2014-01068-01.<\/li>\n\n\n\n
        • SC-3978-2022<\/strong> (14 de diciembre de 2022).<\/li>\n\n\n\n
        • SC276-2023<\/strong> (14 de agosto de 2023).<\/li>\n\n\n\n
        • SC328-2023<\/strong> (21 de septiembre de 2023), M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque, rad. 11001-31-99-003-2018-01213-01.<\/li>\n\n\n\n
        • SC433-2023<\/strong> (15 de noviembre de 2023).<\/li>\n\n\n\n
        • SC491-2023<\/strong> (14 de diciembre de 2023).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          Jurisdicci\u00f3n administrativa \u2014 Superintendencia Financiera de Colombia<\/h3>\n\n\n\n
            \n
          • Caso \u00abTorres del Cielo\u00bb<\/strong>, rad. 2023112511-483-000 (5 de febrero de 2026). Condena de $8.115.498.627,03.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

            Doctrina<\/h3>\n\n\n\n
              \n
            • Rodr\u00edguez Azuero, Sergio. Negocios fiduciarios. Su significaci\u00f3n en Am\u00e9rica Latina<\/em>. Bogot\u00e1: Legis.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

              Omar Eduardo Su\u00e1rez G\u00f3mez<\/strong>
              Socio director \u2014 S&Go Abogados S.A.S.
              Bogot\u00e1 D.C., 2026<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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