{"id":11747,"date":"2026-07-08T21:20:01","date_gmt":"2026-07-08T21:20:01","guid":{"rendered":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/?p=11747"},"modified":"2026-07-08T21:20:03","modified_gmt":"2026-07-08T21:20:03","slug":"interventoria-obligatoria-en-proyectos-de-vivienda-administrados-por-fiduciarias-veedor-supervisor-tecnico-financiero-tecnico-y-administrativo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/interventoria-obligatoria-en-proyectos-de-vivienda-administrados-por-fiduciarias-veedor-supervisor-tecnico-financiero-tecnico-y-administrativo\/","title":{"rendered":"Interventoria Obligatoria en Proyectos de Vivienda administrados por Fiduciarias – Veedor? supervisor T\u00e9cnico? Financiero, T\u00e9cnico y Administrativo?"},"content":{"rendered":"\n

El interventor en la fiducia inmobiliaria de vivienda<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De la verificaci\u00f3n formal al control operativo de giros y al amparo decenal bajo el Decreto 0510 de 2026<\/em><\/p>\n\n\n\n

Omar Eduardo Su\u00e1rez G\u00f3mez<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Socio Director, S&GO Abogados S.A.S. \u2014 Strategic Governance Office (Attorneys at Law)<\/p>\n\n\n\n

Versi\u00f3n 8, revisada para publicaci\u00f3n. Corte de verificaci\u00f3n normativa y jurisprudencial: 21 de junio de 2026.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Resumen<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Decreto 0510 de 2026 incorpor\u00f3 al r\u00e9gimen de los negocios fiduciarios inmobiliarios de vivienda una exigencia nueva: antes de celebrar el negocio, la sociedad fiduciaria debe verificar que el fideicomitente o encargante constructor cuente con un contrato de interventor\u00eda para el desarrollo del proyecto. La norma no convierte al interventor en prestador del servicio fiduciario ni traslada a la fiduciaria la ejecuci\u00f3n de la obra, pero s\u00ed crea una carga verificable que debe operar como pieza central del gobierno contractual del proyecto.<\/p>\n\n\n\n

La tesis de este trabajo es de orden pr\u00e1ctico: la interventor\u00eda exigida por el Decreto 0510 no debe agotarse en la supervisi\u00f3n t\u00e9cnica independiente de la Ley 1796 de 2016. Esa supervisi\u00f3n protege la seguridad estructural y conduce a la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica de ocupaci\u00f3n; no controla el presupuesto, los giros, los subcontratos ni la correspondencia entre la obra ejecutada y los recursos administrados. Para que la exigencia opere como un verdadero escudo probatorio de diligencia, el contrato debe estructurarse como una interventor\u00eda de construcci\u00f3n con alcance t\u00e9cnico y administrativo en los t\u00e9rminos del Decreto 2090 de 1989, reforzada mediante pacto expreso de control de costos, verificaci\u00f3n financiera, reporte directo y un r\u00e9gimen escalonado de desembolsos.<\/p>\n\n\n\n

La conclusi\u00f3n no es que la fiduciaria se convierta en constructora, interventora, garante de calidad o enajenadora. Al contrario: el dise\u00f1o correcto permite separar el riesgo fiduciario del riesgo t\u00e9cnico-constructivo. La fiduciaria no debe ejecutar la obra, pero tampoco puede administrar recursos de vivienda sin informaci\u00f3n. Su deber consiste en verificar la existencia, la suficiencia funcional y la continuidad del mecanismo de interventor\u00eda, emplear sus reportes para decidir los giros y documentar las razones por las cuales desembolsa, suspende o exige soportes. Esa es la frontera entre la fiducia pasiva y la fiducia profesional.<\/p>\n\n\n\n

A esa arquitectura se a\u00f1ade una tesis complementaria: cuando la sociedad fiduciaria, como vocera del patrimonio aut\u00f3nomo, suscribe las escrituras p\u00fablicas de transferencia de las unidades inmobiliarias, no asume por ello la responsabilidad t\u00e9cnica de la obra, pero s\u00ed queda situada en un punto documental cr\u00edtico. Antes de transferir debe verificar que el constructor o enajenador haya constituido el mecanismo de amparo decenal exigido por la Ley 1796 de 2016 y el Decreto 282 de 2019, y que en la escritura se protocolicen los documentos legalmente exigidos. Si se transfiere sin amparo, con amparo insuficiente o sin el soporte documental debido, la fiduciaria no responder\u00eda como constructora por la ruina, pero s\u00ed podr\u00eda comprometer su responsabilidad profesional por omisi\u00f3n de verificaci\u00f3n, informaci\u00f3n y diligencia en el acto de transferencia.<\/p>\n\n\n\n

Palabras clave: <\/strong>fiducia inmobiliaria; Decreto 0510 de 2026; interventor\u00eda; supervisi\u00f3n t\u00e9cnica independiente; Ley 1796 de 2016; Decreto 2090 de 1989; consumidor de vivienda; amparo decenal; control de giros.<\/em><\/p>\n\n\n\n

1. La nueva regla: el interventor no integra el servicio fiduciario, pero condiciona el negocio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Decreto 0510 de 2026 adicion\u00f3 el T\u00edtulo 5 al Libro 5 de la Parte 2 del Decreto 2555 de 2010 y reorganiz\u00f3 el lenguaje de la fiducia inmobiliaria en torno a una distinci\u00f3n que el mercado ven\u00eda reclamando: separar el servicio fiduciario de los riesgos no fiduciarios del proyecto. Esa distinci\u00f3n, sin embargo, no equivale a una licencia para la indiferencia. En vivienda, la norma introdujo una verificaci\u00f3n espec\u00edfica y obligatoria.<\/p>\n\n\n\n

El contraste normativo es deliberado. Para los negocios fiduciarios relacionados con el desarrollo de proyectos en general, el art\u00edculo 2.5.5.5.1, numeral 10, prev\u00e9 que la fiduciaria podr\u00e1 constatar que el fideicomitente o encargante dispuso mecanismos id\u00f3neos de control t\u00e9cnico, seguimiento o verificaci\u00f3n, acordes con la naturaleza, la finalidad y los riesgos del proyecto. En cambio, para los negocios destinados al manejo de activos en proyectos inmobiliarios de vivienda, el art\u00edculo 2.5.5.5.2 muda el verbo: la fiduciaria deber\u00e1 verificar que el fideicomitente o encargante constructor cuenta con un contrato de interventor\u00eda cuyo objeto sea verificar que la construcci\u00f3n y la ejecuci\u00f3n se adelanten conforme a las disposiciones legales y reglamentarias aplicables al desarrollo de proyectos inmobiliarios de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

La diferencia entre podr\u00e1 y deber\u00e1 no es sem\u00e1ntica; es de r\u00e9gimen de responsabilidad. En los proyectos no habitacionales, el control t\u00e9cnico se ofrece como un mecanismo disponible de diligencia. En vivienda, la interventor\u00eda se convierte en condici\u00f3n de celebraci\u00f3n del negocio fiduciario. La fiduciaria no queda obligada a construir, a dirigir la obra ni a sustituir al constructor, pero s\u00ed a verificar que existe un tercero contratado para vigilar la ejecuci\u00f3n del proyecto. Ese matiz, en apariencia menor, resulta determinante en sede litigiosa.<\/p>\n\n\n\n

El mismo art\u00edculo 2.5.5.5.2 contiene un cortafuegos relevante: la relaci\u00f3n contractual del interventor es exclusivamente con el fideicomitente o encargante constructor; las funciones del interventor no hacen parte del servicio fiduciario ni del contrato fiduciario; y las partes deben pactar la forma de verificar y dar cuenta de su existencia. La regla debe leerse en su integridad. Sirve para excluir que la fiduciaria sea tratada como interventora, pero no para amparar una verificaci\u00f3n puramente cosm\u00e9tica. La fiduciaria no presta la interventor\u00eda, pero s\u00ed debe documentar que esta existe y funciona como mecanismo de informaci\u00f3n del proyecto.<\/p>\n\n\n\n

De all\u00ed surge la pregunta que organiza este trabajo: si el Decreto 0510 exige interventor\u00eda, pero no define su clase, su alcance m\u00ednimo, su independencia ni sus productos, \u00bfqu\u00e9 debe exigir una fiduciaria profesionalmente diligente? La respuesta no puede ser minimalista. Si la finalidad es administrar recursos de compradores y financiadores en un proyecto de vivienda, el contrato de interventor\u00eda debe producir informaci\u00f3n \u00fatil para decidir los giros, advertir las desviaciones y activar los mecanismos de protecci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

2. Supervisor t\u00e9cnico independiente e interventor: dos figuras que no deben confundirse<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El primer riesgo interpretativo consiste en identificar la interventor\u00eda del Decreto 0510 con la supervisi\u00f3n t\u00e9cnica independiente de la Ley 1796 de 2016. La equivalencia es tentadora, porque ambas figuras observan la construcci\u00f3n. Pero jur\u00eddicamente son controles distintos, con finalidades, beneficiarios y productos diferentes.<\/p>\n\n\n\n

La supervisi\u00f3n t\u00e9cnica independiente es una exigencia de seguridad estructural. La Ley 1796 de 2016 modific\u00f3 el art\u00edculo 18 de la Ley 400 de 1997 para exigirla en las edificaciones cuyo predio o predios permitan superar los dos mil metros cuadrados de \u00e1rea construida, con reglas especiales para los conjuntos de edificaciones y con exclusiones para las viviendas de uno y dos pisos cubiertas por el T\u00edtulo E del Reglamento Colombiano de Construcci\u00f3n Sismo Resistente. Su foco est\u00e1 en verificar que la obra se ejecute conforme a los planos, los dise\u00f1os y las especificaciones estructurales, geot\u00e9cnicas y no estructurales cubiertas por la regulaci\u00f3n sismorresistente.<\/p>\n\n\n\n

Su producto caracter\u00edstico es la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica de ocupaci\u00f3n, expedida bajo la gravedad de juramento por el supervisor t\u00e9cnico independiente, que debe protocolizarse y presentarse para la transferencia de unidades cuando resulte exigible. Se trata, por tanto, de un control de seguridad p\u00fablica y de estabilidad de la edificaci\u00f3n. No fue dise\u00f1ado para autorizar giros fiduciarios, revisar facturas, validar presupuestos, medir el flujo de caja, evaluar subcontratos ni advertir sobre el uso indebido de los recursos.<\/p>\n\n\n\n

La interventor\u00eda obedece a otra matriz. La Ley 400 de 1997, con la modificaci\u00f3n de la Ley 1229 de 2008, prev\u00e9 la figura del interventor \u2014ingeniero civil, arquitecto o constructor en arquitectura e ingenier\u00eda\u2014, en tanto que la caracterizaci\u00f3n del interventor como representante de los intereses del propietario durante la construcci\u00f3n proviene del Decreto 2090 de 1989 y de la pr\u00e1ctica decantada en la costumbre constructora. El Decreto 2090 de 1989 desarrolla la interventor\u00eda de construcci\u00f3n como una actividad que comprende funciones t\u00e9cnicas y administrativas, complementarias e inseparables, ejecutadas por una misma persona o entidad.<\/p>\n\n\n\n

La diferencia puede formularse as\u00ed: la supervisi\u00f3n t\u00e9cnica independiente vigila que el edificio sea seguro; la interventor\u00eda de construcci\u00f3n vigila que el contrato, el programa, el presupuesto y la ejecuci\u00f3n avancen conforme a lo pactado. Una protege la estabilidad y la seguridad colectiva; la otra protege el proyecto como unidad t\u00e9cnica, administrativa y econ\u00f3mica. Ambas pueden coexistir e, incluso, cuando una misma persona jur\u00eddica participe en los dos frentes, deben preservarse las incompatibilidades y la separaci\u00f3n funcional de los profesionales responsables. Lo que no resulta admisible es presentar la supervisi\u00f3n t\u00e9cnica como sustituto autom\u00e1tico de la interventor\u00eda que la fiducia requiere.<\/p>\n\n\n\n

3. La tesis: interventor\u00eda integral reforzada, no simple supervisi\u00f3n estructural<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Decreto 0510 no precis\u00f3 si la interventor\u00eda exigida debe ser t\u00e9cnica, administrativa, financiera, jur\u00eddica o integral. Ese silencio no autoriza a rebajar el est\u00e1ndar. En la fiducia inmobiliaria de vivienda, la pregunta correcta no es cu\u00e1l es el m\u00ednimo formal que permite suscribir el contrato, sino cu\u00e1l es el mecanismo que le permite a la fiduciaria cumplir su deber profesional de administraci\u00f3n prudente de los recursos.<\/p>\n\n\n\n

La l\u00ednea de responsabilidad fiduciaria en proyectos inmobiliarios ha insistido en que la fiduciaria no es un espectador. La Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC5430-2021 (rad. 05001-31-03-010-2014-01068-01), record\u00f3 que la sociedad fiduciaria tiene deberes profesionales de informaci\u00f3n, asesor\u00eda, previsi\u00f3n, lealtad, buena fe, especialidad y diligencia, exigibles durante las fases precontractual, contractual y de liquidaci\u00f3n. Conviene precisar, para evitar equ\u00edvocos, que esa providencia resolvi\u00f3 un caso de incumplimiento rec\u00edproco, simult\u00e1neo y sustancial y que, por aplicaci\u00f3n del criterio de las sentencias SC1662-2019 y SC3666-2021, no impuso indemnizaci\u00f3n; se invoca aqu\u00ed por su doctrina sobre los deberes profesionales del fiduciario, no como una condena. La sentencia SC276-2023 reiter\u00f3 que la responsabilidad del fiduciario en la ejecuci\u00f3n de un proyecto inmobiliario se determina por la relaci\u00f3n material pactada y se mide con la diligencia de un buen hombre de negocios, exigiendo la acreditaci\u00f3n del incumplimiento, el da\u00f1o y el nexo causal; y la sentencia SC328-2023 (rad. 11001-31-99-003-2018-01213-01) analiz\u00f3 la responsabilidad fiduciaria a partir de la coligaci\u00f3n contractual y del nexo causal entre la conducta de la fiduciaria y el perjuicio. A esa l\u00ednea de casaci\u00f3n se suma el desarrollo de los Tribunales Superiores y de las Superintendencias Financiera y de Industria y Comercio, en ejercicio de funciones jurisdiccionales, que vienen consolidando la tesis de la responsabilidad directa de la sociedad fiduciaria.<\/p>\n\n\n\n

Esa l\u00f3gica encontr\u00f3 aplicaci\u00f3n reciente y contundente en el caso Torres del Cielo. La Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia, mediante sentencia de 5 de febrero de 2026 (radicado 2023112511-483-000), declar\u00f3 a Alianza Fiduciaria S.A. civil y contractualmente responsable, en su condici\u00f3n de vocera y administradora del patrimonio aut\u00f3nomo, y la conden\u00f3 a pagar con su propio patrimonio la suma de $8.115.498.627,03 a los consumidores demandantes, en un proyecto de vivienda cuya obra se suspendi\u00f3 de forma definitiva. La Delegatura hall\u00f3 acreditada una conducta culposa por incumplimiento de los deberes contractuales, legales y profesionales de la fiduciaria: no evalu\u00f3 con rigor la viabilidad del proyecto ni analiz\u00f3 los riesgos t\u00e9cnicos y financieros, no verific\u00f3 la solvencia, la experiencia ni los aportes del constructor, permiti\u00f3 el uso inadecuado de los recursos del patrimonio aut\u00f3nomo, omiti\u00f3 adoptar medidas correctivas ante la par\u00e1lisis de la obra y vulner\u00f3 el deber de informaci\u00f3n hacia los consumidores financieros. El fundamento de la condena no fue una garant\u00eda de resultado, sino esos hallazgos f\u00e1cticos de falta de diligencia; el nexo causal se entendi\u00f3 incorporado al contrato conforme al art\u00edculo 1616 del C\u00f3digo Civil, con apoyo en la sentencia SC780-2020 de la Sala de Casaci\u00f3n Civil. Se trata de una decisi\u00f3n de primera instancia, susceptible de los recursos de ley.<\/p>\n\n\n\n

La decisi\u00f3n no constituye un caso aislado. La misma sociedad fiduciaria ha sido declarada responsable, seg\u00fan informaci\u00f3n de p\u00fablico conocimiento, en otros proyectos inmobiliarios \u2014entre ellos Bosques de La Luz, en Envigado, y Sky Condominio, en Monter\u00eda\u2014, y en el proyecto Algarrobo, en Palmira, el Tribunal Superior de Bogot\u00e1 habr\u00eda confirmado en segunda instancia la condena impuesta por la Superintendencia, al hallar que la fiduciaria liber\u00f3 recursos sin verificar la viabilidad t\u00e9cnica, jur\u00eddica y financiera del proyecto, omiti\u00f3 alertar a los consumidores sobre los riesgos y permiti\u00f3 el uso inadecuado de los fondos. La consolidaci\u00f3n de una l\u00ednea jurisdiccional, con pronunciamientos confirmatorios de segunda instancia, refuerza la tesis de la responsabilidad directa de la sociedad fiduciaria por el incumplimiento de sus deberes profesionales de administraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El caso ilustra con precisi\u00f3n la tesis de este trabajo: la informaci\u00f3n cuya ausencia fund\u00f3 la condena \u2014la viabilidad del proyecto, la solvencia y los aportes del constructor, la correspondencia entre los recursos administrados y el avance de la obra, y las alertas oportunas\u2014 es exactamente la que una interventor\u00eda de construcci\u00f3n con alcance t\u00e9cnico, administrativo y financiero est\u00e1 llamada a producir y a poner en manos de la fiduciaria. La interventor\u00eda reforzada no es, por ello, una carga adicional sin prop\u00f3sito: es el mecanismo que habr\u00eda suministrado los insumos cuya carencia se reproch\u00f3 a la fiduciaria, y cuya condena recay\u00f3, adem\u00e1s, sobre su patrimonio propio y no sobre el patrimonio aut\u00f3nomo.<\/p>\n\n\n\n

En este punto la interventor\u00eda deja de ser un elemento accesorio del contrato y se convierte en infraestructura probatoria. Una supervisi\u00f3n t\u00e9cnica independiente puede certificar que la estructura se ejecuta conforme a los dise\u00f1os; no necesariamente dir\u00e1 si el giro solicitado corresponde al avance real de la obra, si el presupuesto se desvi\u00f3, si existen subcontratos vencidos o si el desembolso tiene soporte suficiente. Por ello, la fiduciaria que quiera convertir el Decreto 0510 en una herramienta defensiva debe exigir una interventor\u00eda de construcci\u00f3n con alcance t\u00e9cnico y administrativo, y pactar de manera expresa el control de costos y la verificaci\u00f3n financiera.<\/p>\n\n\n\n

No se trata, pues, de incrementar controles por seguimiento de la tendencia regulatoria, sino de reconocer que el riesgo cambi\u00f3 de ubicaci\u00f3n. El interventor no elimina el riesgo constructivo, pero produce la informaci\u00f3n que permite a la fiduciaria administrar su propio riesgo: girar con soporte, suspender con causa, informar con oportunidad y dejar trazabilidad de sus decisiones. Sin ese insumo, la matriz de riesgos se reduce a una formalidad sin eficacia probatoria.<\/p>\n\n\n\n

4. Qu\u00e9 debe contener el contrato: el Decreto 2090 de 1989 y el alcance financiero pactado<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Decreto 2090 de 1989 es el referente normativo m\u00e1s \u00fatil para colmar el vac\u00edo del Decreto 0510. Distingue la interventor\u00eda del proyecto, vinculada a la etapa de dise\u00f1o, de la interventor\u00eda durante la construcci\u00f3n. Esta \u00faltima es la que interesa a la fiducia inmobiliaria de vivienda, porque se desarrolla mientras los recursos se administran, se desembolsan y se transforman en obra.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan ese reglamento, la interventor\u00eda de construcci\u00f3n comprende funciones t\u00e9cnicas y administrativas, complementarias e inseparables. En lo t\u00e9cnico, el interventor verifica el correcto desarrollo de los planos, la calidad de los materiales, las especificaciones, los ensayos, las pruebas y la seguridad de la obra. En lo administrativo, vigila el cumplimiento del contrato de construcci\u00f3n, el programa, el presupuesto aprobado, las p\u00f3lizas, las obligaciones fiscales y prestacionales y la administraci\u00f3n de los subcontratos. La norma resulta particularmente relevante para la fiducia porque asigna al interventor tareas como autorizar las entregas de dinero al constructor, revisar los gastos, aprobar los pagos a subcontratistas, trabajadores y proveedores, y verificar que la obra ejecutada corresponda proporcionalmente a los recursos entregados en los contratos por precios unitarios o precio alzado.<\/p>\n\n\n\n

Existe, no obstante, un matiz que debe quedar expl\u00edcito para publicaci\u00f3n: el propio Decreto 2090 advierte que la interventor\u00eda no incluye el control de costos, que concibe como un servicio aut\u00f3nomo y diferenciado. Por consiguiente, no basta con denominar integral a la interventor\u00eda para trasladarle autom\u00e1ticamente las funciones financieras de mayor profundidad. Si la fiduciaria necesita que el interventor valide presupuestos, curva de inversi\u00f3n, desviaciones, AIU, flujo de caja, correspondencia entre el avance f\u00edsico y el avance financiero, costos directos e indirectos, cuentas por pagar y el soporte de cada desembolso, ese alcance debe pactarse de manera expresa. En t\u00e9rminos contractuales, lo que no se estipula no integra el per\u00edmetro de control de la fiduciaria.<\/p>\n\n\n\n

La denominaci\u00f3n que se propone es interventor\u00eda de construcci\u00f3n con alcance t\u00e9cnico-administrativo y verificaci\u00f3n financiera expresa. Esa f\u00f3rmula evita dos errores. El primero, suponer que la supervisi\u00f3n t\u00e9cnica independiente reemplaza a la interventor\u00eda. El segundo, afirmar que la interventor\u00eda administrativa ya comprende, por s\u00ed sola, la totalidad del control de costos. La soluci\u00f3n defendible est\u00e1 en una arquitectura contractual de doble capa: tomar del Decreto 2090 su base t\u00e9cnica y administrativa y agregar, por pacto, el m\u00f3dulo financiero que requiere la administraci\u00f3n fiduciaria de recursos.<\/p>\n\n\n\n

5. Informes, anotaciones y giros: el funcionamiento operativo<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La funcionalidad de la figura debe ser n\u00edtida: sin informaci\u00f3n del interventor no hay giro ordinario; con informaci\u00f3n negativa no hay giro autom\u00e1tico; con alerta grave se activa el gobierno fiduciario. Si la interventor\u00eda se limita a informes mensuales que nadie examina, el contrato carecer\u00e1 de eficacia. Si se conecta a los desembolsos, a los comit\u00e9s, a la matriz de riesgos y a la informaci\u00f3n a los beneficiarios, opera como un verdadero mecanismo de control. El circuito operativo deber\u00eda estructurarse as\u00ed:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Antes de celebrar el negocio fiduciario, el fideicomitente constructor acredita la existencia del contrato de interventor\u00eda, la idoneidad e independencia del interventor, su vigencia, sus p\u00f3lizas y su alcance t\u00e9cnico-administrativo-financiero.<\/li>\n\n\n\n
  2. El contrato fiduciario incorpora la interventor\u00eda como condici\u00f3n de celebraci\u00f3n y de permanencia del esquema, sin integrarla al servicio fiduciario ni convertir al interventor en contratista de la fiduciaria.<\/li>\n\n\n\n
  3. El contrato de interventor\u00eda obliga al interventor a remitir sus informes, de manera simult\u00e1nea, al fideicomitente constructor, a la fiduciaria y al mecanismo conjunto de informaci\u00f3n previsto en el negocio.<\/li>\n\n\n\n
  4. Cada solicitud de desembolso se acompa\u00f1a de la certificaci\u00f3n, el concepto o la no objeci\u00f3n del interventor sobre el avance de la obra, la correspondencia con el presupuesto, el soporte de los gastos y la ausencia de alertas materiales.<\/li>\n\n\n\n
  5. La fiduciaria decide el giro con base en la documentaci\u00f3n contractual, el informe de interventor\u00eda, la matriz de riesgos y las reglas de gobierno del fideicomiso; no decide como constructor, sino como administrador profesional de recursos.<\/li>\n\n\n\n
  6. Las anotaciones del interventor se clasifican por gravedad y tienen consecuencias predeterminadas: requerimiento, suspensi\u00f3n parcial, suspensi\u00f3n total, comit\u00e9 extraordinario, activaci\u00f3n de garant\u00edas, informaci\u00f3n a los beneficiarios o sustituci\u00f3n del constructor o del interventor cuando el contrato lo permita.<\/li>\n\n\n\n
  7. Antes de suscribir las escrituras de transferencia de unidades habitacionales, la fiduciaria exige y documenta el mecanismo de amparo patrimonial decenal: modalidad, vigencia, suficiencia, pago o constituci\u00f3n, identificaci\u00f3n del constructor o enajenador responsable y documentos que deban protocolizarse.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    La clave est\u00e1 en que el informe del interventor no sea una mera fotograf\u00eda t\u00e9cnica, sino una se\u00f1al de gobierno. Si el informe advierte retrasos, sobrecostos injustificados, desembolsos no soportados o desviaci\u00f3n del presupuesto, la fiduciaria debe activar el procedimiento pactado. Girar ignorando esas anotaciones expone de manera directa a la fiduciaria a la acci\u00f3n de protecci\u00f3n al consumidor financiero.<\/p>\n\n\n\n

    6. Responsabilidad: lo que responde el interventor y lo que no debe absorber la fiduciaria<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La incorporaci\u00f3n obligatoria de la interventor\u00eda no debe distorsionar la matriz de responsabilidades. El interventor responde por sus funciones frente a quien lo contrata y, cuando concurran los presupuestos legales, frente a terceros afectados por culpa profesional, incumplimiento o certificaciones indebidas. Su r\u00e9gimen puede activar responsabilidad civil, contractual, profesional, \u00e9tica y disciplinaria, en especial si se trata de ingenieros o arquitectos sometidos a los marcos de la Ley 842 de 2003 y la Ley 435 de 1998.<\/p>\n\n\n\n

    El supervisor t\u00e9cnico independiente, cuando exista, tiene una exposici\u00f3n particular por la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica de ocupaci\u00f3n expedida bajo la gravedad de juramento. Esa certificaci\u00f3n no cubre el urbanismo ni las finanzas del proyecto, pero constituye una declaraci\u00f3n t\u00e9cnica de alto impacto sobre la ejecuci\u00f3n conforme a los requisitos aplicables. Si certifica indebidamente, responde por su propio acto.<\/p>\n\n\n\n

    La fiduciaria, por su parte, no debe asumir el riesgo t\u00e9cnico-constructivo como propio. El Decreto 0510 es expl\u00edcito al separar las funciones del interventor del servicio fiduciario. A su vez, el r\u00e9gimen de amparo patrimonial de la Ley 1796 de 2016, reglamentado por el Decreto 282 de 2019, distribuye con precisi\u00f3n la carga del amparo decenal, y esa distribuci\u00f3n merece un an\u00e1lisis detenido, porque de ella depende la exposici\u00f3n de la fiduciaria.<\/p>\n\n\n\n

    El art\u00edculo 2.\u00ba de la Ley 1796 de 2016, al definir al constructor y al enajenador de vivienda nueva, dispuso que, cuando el proyecto se desarrolle a trav\u00e9s de patrimonios aut\u00f3nomos, los contratos fiduciarios deben prever qui\u00e9n responde por las obligaciones del enajenador durante el periodo del amparo, y que quienes omitan esa identificaci\u00f3n responder\u00e1n solidariamente. La ley enuncia, as\u00ed, un principio general y un sujeto pasivo indeterminado: \u00abquienes omitan\u00bb. El Decreto 282 de 2019, en ejercicio de la potestad reglamentaria, concret\u00f3 ese mandato sin contradecirlo: determin\u00f3 que, en los patrimonios aut\u00f3nomos, debe indicarse con claridad que las obligaciones del enajenador o constructor est\u00e1n en cabeza de uno o varios fideicomitentes determinados, y que la omisi\u00f3n de esa identificaci\u00f3n hace que sean los fideicomitentes \u2014y no la fiduciaria\u2014 quienes respondan solidariamente. Y a\u00f1adi\u00f3 una regla decisiva para la sociedad fiduciaria: en ning\u00fan caso ser\u00e1 solidariamente responsable de los perjuicios patrimoniales causados al propietario inicial o a los sucesivos propietarios cuando act\u00fae como veh\u00edculo receptor de los activos. El reglamento, por tanto, no restringe la ley: la individualiza. La ley fija el principio \u2014solidaridad por omisi\u00f3n\u2014; el reglamento determina el sujeto pasivo de esa solidaridad \u2014los fideicomitentes identificados\u2014 y excluye de manera expresa a la fiduciaria-vocera, porque esta no es constructor ni enajenador. De ah\u00ed que la cl\u00e1usula que identifica al constructor o enajenador responsable no sea una formalidad, sino la estipulaci\u00f3n que activa la asignaci\u00f3n querida por el legislador y evita que la solidaridad se extienda de modo indiscriminado.<\/p>\n\n\n\n

    La consecuencia es una frontera n\u00edtida. La fiduciaria no responde solidariamente por el solo hecho de ser vocera del patrimonio aut\u00f3nomo cuando act\u00faa como veh\u00edculo receptor de activos; pero s\u00ed puede responder por sus deberes fiduciarios propios si celebra el negocio sin verificar la interventor\u00eda exigida, si desatiende las alertas, si gira sin soporte, si omite informar riesgos relevantes o si desnaturaliza su papel profesional. El interventor, en este esquema, no desplaza responsabilidades: las ordena. El constructor conserva el riesgo de ejecuci\u00f3n; el constructor o enajenador conserva el amparo patrimonial; el supervisor t\u00e9cnico responde por su certificaci\u00f3n; el interventor responde por su vigilancia pactada; y la fiduciaria responde por su servicio fiduciario, por la administraci\u00f3n profesional de los recursos y por su deber de verificaci\u00f3n. A cada interviniente su esfera de responsabilidad; la distorsi\u00f3n sobreviene cuando esas esferas se confunden.<\/p>\n\n\n\n

    7. La firma de escrituras y la garant\u00eda decenal: la responsabilidad documental de la fiduciaria<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Establecida la frontera de la solidaridad en el apartado anterior, conviene desarrollar el segundo punto de control de la fiduciaria: la firma de las escrituras de transferencia. La tesis seg\u00fan la cual la fiduciaria debe verificar la existencia del amparo decenal al suscribir esas escrituras es jur\u00eddicamente s\u00f3lida, siempre que se formule con precisi\u00f3n. No se sostiene que la fiduciaria responda solidariamente por la ruina por el solo hecho de comparecer como vocera del patrimonio aut\u00f3nomo \u2014tesis ya descartada con fundamento en el Decreto 282 de 2019\u2014; pero tampoco puede afirmarse que la firma de la escritura sea un acto neutro o puramente mec\u00e1nico. En ese momento la fiduciaria ejecuta un acto propio de disposici\u00f3n del patrimonio aut\u00f3nomo y debe verificar las condiciones legales de la transferencia.<\/p>\n\n\n\n

    El r\u00e9gimen de protecci\u00f3n al comprador de vivienda nueva establece una secuencia clara: antes de la primera transferencia de dominio en los proyectos que generen cinco o m\u00e1s unidades habitacionales destinadas a terceros, el constructor o enajenador debe constituir un mecanismo de amparo patrimonial para cubrir los perjuicios por ruina o amenaza de ruina durante los diez a\u00f1os siguientes a la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica de ocupaci\u00f3n. Los mecanismos autorizados son, entre otros, el patrimonio propio mediante fiducia en garant\u00eda, la garant\u00eda bancaria, la p\u00f3liza de seguro u otros que defina la Superintendencia Financiera. La obligaci\u00f3n primaria corresponde al constructor o enajenador, pero la transferencia escrituraria es el punto de control documental del sistema.<\/p>\n\n\n\n

    Ese punto de control no es decorativo. El Decreto 282 de 2019 exige que en la escritura p\u00fablica de transferencia de vivienda nueva se se\u00f1ale la informaci\u00f3n b\u00e1sica del mecanismo de amparo \u2014entidad otorgante, valor y vigencia\u2014 y que se aporte y protocolice el documento que acredite su constituci\u00f3n y pago. La consecuencia registral es igualmente expl\u00edcita: si al momento de la inscripci\u00f3n la escritura no contiene el documento que acredita la constituci\u00f3n y el pago del amparo, no debe inscribirse en el folio de matr\u00edcula inmobiliaria. En t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, sin amparo documentado la transferencia no deber\u00eda superar el filtro notarial y registral. Y si la fiduciaria comparece y firma sin haber verificado ese soporte, el problema deja de ser constructivo para tornarse fiduciario y documental.<\/p>\n\n\n\n

    La eventual responsabilidad de la fiduciaria no nace, entonces, de ser autora del defecto estructural ni de asumir la obligaci\u00f3n del constructor o enajenador. Nace de otra fuente: la infracci\u00f3n de sus deberes profesionales al ejecutar una transferencia sin verificar una condici\u00f3n legal que protege al comprador. La imputaci\u00f3n no ser\u00eda que la fiduciaria caus\u00f3 la ruina, sino que permiti\u00f3 o facilit\u00f3 la transferencia de una vivienda nueva sin constatar el amparo patrimonial exigible, o con un amparo insuficiente, vencido, no pagado, no protocolizado o no correspondiente a la unidad transferida.<\/p>\n\n\n\n

    Por ello, el contrato fiduciario debe separar dos planos. En el plano sustantivo, el constructor o enajenador responde por constituir, mantener y financiar el amparo decenal y por la calidad y la estabilidad de la obra. En el plano fiduciario-documental, la sociedad fiduciaria debe abstenerse de suscribir escrituras de transferencia mientras no cuente con evidencia suficiente de la constituci\u00f3n del mecanismo de amparo, de su suficiencia, vigencia y pago cuando corresponda, de la identificaci\u00f3n de los beneficiarios, de la cobertura por unidad o etapa y de la protocolizaci\u00f3n de los documentos exigidos. No es control t\u00e9cnico de la obra; es control de legalidad del acto de transferencia.<\/p>\n\n\n\n

    Esta tesis complementa la exclusi\u00f3n de solidaridad del Decreto 282 de 2019, sin contradecirla. La exclusi\u00f3n impide convertir a la fiduciaria en deudora solidaria del amparo por el solo hecho de ser veh\u00edculo receptor de activos; pero no opera como autorizaci\u00f3n para suscribir escrituras sin verificar la garant\u00eda. La fiduciaria queda protegida frente al riesgo t\u00e9cnico si delimita su servicio y documenta la responsabilidad del constructor; queda expuesta si, teniendo el control del acto de transferencia, omite verificar el amparo que el ordenamiento exige como presupuesto de protecci\u00f3n del comprador.<\/p>\n\n\n\n

    En consecuencia, la interventor\u00eda controla la ejecuci\u00f3n y los giros; la garant\u00eda decenal controla el riesgo patrimonial posterior a la ocupaci\u00f3n; y la fiduciaria conecta ambos planos mediante dos puertas de salida. La primera es el giro de recursos, que exige el informe o la no objeci\u00f3n del interventor. La segunda es la transferencia de dominio, que exige la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica de ocupaci\u00f3n cuando resulte aplicable y el mecanismo de amparo decenal constituido, suficiente, vigente y protocolizado. Si esas puertas no se controlan, el contrato fiduciario deja de cumplir su funci\u00f3n y se reduce a un mero canal de desembolsos, del que derivan los litigios m\u00e1s onerosos.<\/p>\n\n\n\n

    8. Cl\u00e1usulas modelo para contratos fiduciarios inmobiliarios de vivienda<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Las cl\u00e1usulas siguientes se ofrecen como base de trabajo y deben adaptarse a la modalidad del negocio, al tipo de proyecto, a la existencia o no de financiaci\u00f3n bancaria, al mecanismo de informaci\u00f3n a los beneficiarios y a la matriz de riesgos del contrato.<\/p>\n\n\n\n

    Cl\u00e1usula 1. Interventor\u00eda como condici\u00f3n de celebraci\u00f3n y permanencia. <\/strong>Como condici\u00f3n previa para la celebraci\u00f3n del presente negocio fiduciario y durante toda la etapa de ejecuci\u00f3n del proyecto, el FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR deber\u00e1 acreditar ante la SOCIEDAD FIDUCIARIA la existencia, vigencia y suficiencia funcional de un contrato de interventor\u00eda para el desarrollo del proyecto inmobiliario de vivienda, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 2.5.5.5.2 del Decreto 2555 de 2010, adicionado por el Decreto 0510 de 2026. La relaci\u00f3n contractual ser\u00e1 exclusivamente entre el interventor y el FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR, sin que las funciones del interventor integren el servicio fiduciario ni el objeto del contrato fiduciario.<\/p>\n\n\n\n

    Cl\u00e1usula 2. Alcance t\u00e9cnico-administrativo y verificaci\u00f3n financiera expresa. <\/strong>El contrato de interventor\u00eda deber\u00e1 comprender, como m\u00ednimo, la interventor\u00eda de construcci\u00f3n con funciones t\u00e9cnicas y administrativas en los t\u00e9rminos del Decreto 2090 de 1989. Adicionalmente, el FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR deber\u00e1 pactar de manera expresa con el interventor la verificaci\u00f3n financiera del proyecto, incluida la revisi\u00f3n de los presupuestos aprobados, los soportes de gasto, la correspondencia entre el avance f\u00edsico y el avance financiero, las desviaciones presupuestales, las solicitudes de desembolso, las cuentas por pagar del proyecto y las alertas sobre posible insuficiencia de recursos.<\/p>\n\n\n\n

    Cl\u00e1usula 3. Coordinaci\u00f3n con la supervisi\u00f3n t\u00e9cnica independiente. <\/strong>Cuando, por raz\u00f3n del \u00e1rea, la naturaleza o la regulaci\u00f3n aplicable, el proyecto requiera supervisi\u00f3n t\u00e9cnica independiente y certificaci\u00f3n t\u00e9cnica de ocupaci\u00f3n, dicha supervisi\u00f3n ser\u00e1 adicional y no sustitutiva de la interventor\u00eda aqu\u00ed exigida. Si una misma persona jur\u00eddica participa en ambas actividades, deber\u00e1n preservarse la independencia funcional, la ausencia de conflictos de inter\u00e9s y la separaci\u00f3n de los profesionales responsables, conforme a las reglas aplicables.<\/p>\n\n\n\n

    Cl\u00e1usula 4. Idoneidad, independencia y ausencia de conflictos. <\/strong>El interventor deber\u00e1 ser un profesional o una persona jur\u00eddica id\u00f3nea, con matr\u00edcula o habilitaci\u00f3n profesional vigente cuando corresponda, experiencia acreditada en proyectos de naturaleza y escala comparables, independencia laboral frente al constructor y ausencia de conflictos de inter\u00e9s relevantes respecto del proyecto, sus promotores, contratistas, financiadores y beneficiarios. La SOCIEDAD FIDUCIARIA podr\u00e1 requerir los soportes de dicha idoneidad e independencia como condici\u00f3n de celebraci\u00f3n y de continuidad del negocio.<\/p>\n\n\n\n

    Cl\u00e1usula 5. Reporte directo y mecanismo conjunto de informaci\u00f3n. <\/strong>El FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR se obliga a incorporar en el contrato de interventor\u00eda el deber del interventor de remitir sus informes de manera simult\u00e1nea al FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR, a la SOCIEDAD FIDUCIARIA y al mecanismo conjunto de informaci\u00f3n del proyecto. El interventor deber\u00e1 reportar sin dilaci\u00f3n cualquier alerta material relacionada con retrasos, sobrecostos, desviaciones presupuestales, desembolsos sin soporte, incumplimientos contractuales, afectaci\u00f3n de p\u00f3lizas, riesgo de no terminaci\u00f3n o insuficiencia de recursos.<\/p>\n\n\n\n

    Cl\u00e1usula 6. Certificaci\u00f3n o no objeci\u00f3n como condici\u00f3n de giro. <\/strong>La SOCIEDAD FIDUCIARIA solo realizar\u00e1 giros ordinarios de recursos del patrimonio aut\u00f3nomo con destino al FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR, contratistas, proveedores o terceros del proyecto cuando la solicitud se acompa\u00f1e de la certificaci\u00f3n, el concepto favorable o la no objeci\u00f3n del interventor que acredite la correspondencia entre la obra ejecutada, el presupuesto aprobado, el soporte de gasto y los recursos solicitados. La SOCIEDAD FIDUCIARIA podr\u00e1 abstenerse de girar cuando la informaci\u00f3n sea insuficiente, contradictoria o revele alertas materiales, sin que dicha abstenci\u00f3n constituya incumplimiento del servicio fiduciario.<\/p>\n\n\n\n

    Cl\u00e1usula 7. R\u00e9gimen escalonado de anotaciones del interventor. <\/strong>Las observaciones del interventor tendr\u00e1n el siguiente tratamiento: (i) anotaciones informativas o subsanables: requerimiento al FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR y seguimiento dentro del plazo se\u00f1alado por el interventor; (ii) anotaciones materiales: suspensi\u00f3n del giro asociado, solicitud de soportes adicionales, informaci\u00f3n al \u00f3rgano de gobierno fiduciario y registro en la matriz de riesgos; y (iii) anotaciones graves o de riesgo de no terminaci\u00f3n: suspensi\u00f3n de giros, convocatoria extraordinaria del comit\u00e9 fiduciario u \u00f3rgano equivalente, activaci\u00f3n de garant\u00edas o mecanismos de protecci\u00f3n contractual e informaci\u00f3n a los beneficiarios conforme al contrato y a la regulaci\u00f3n aplicable.<\/p>\n\n\n\n

    Cl\u00e1usula 8. Terminaci\u00f3n, suspensi\u00f3n o sustituci\u00f3n del interventor. <\/strong>La terminaci\u00f3n, suspensi\u00f3n, no renovaci\u00f3n, p\u00e9rdida de idoneidad o conflicto de inter\u00e9s sobreviniente del interventor facultar\u00e1 a la SOCIEDAD FIDUCIARIA para suspender los giros hasta que el FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR acredite la contrataci\u00f3n de un interventor sustituto que cumpla las condiciones pactadas. El cambio de interventor deber\u00e1 informarse al mecanismo conjunto de informaci\u00f3n y al \u00f3rgano de gobierno fiduciario.<\/p>\n\n\n\n

    Cl\u00e1usula 9. Obligaciones del constructor o enajenador durante el amparo patrimonial. <\/strong>Para efectos del r\u00e9gimen de protecci\u00f3n al comprador de vivienda nueva, las partes identifican de manera expresa como constructor o enajenador responsable a [\u25cf], quien asumir\u00e1 las obligaciones de amparo patrimonial previstas en la Ley 1796 de 2016 y el Decreto 282 de 2019 y constituir\u00e1, mantendr\u00e1, financiar\u00e1 y acreditar\u00e1 el mecanismo de amparo aplicable. La SOCIEDAD FIDUCIARIA act\u00faa como vocera y administradora del patrimonio aut\u00f3nomo en los t\u00e9rminos del contrato fiduciario y no asume la condici\u00f3n de constructor, interventor, supervisor t\u00e9cnico, enajenador ni garante de la estabilidad o la calidad de la obra, sin perjuicio de sus deberes fiduciarios propios de verificaci\u00f3n, informaci\u00f3n, administraci\u00f3n y documentaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Cl\u00e1usula 10. Verificaci\u00f3n del amparo decenal como condici\u00f3n de transferencia. <\/strong>La SOCIEDAD FIDUCIARIA no suscribir\u00e1 escrituras p\u00fablicas de transferencia de unidades inmobiliarias de vivienda nueva sin que previamente el FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR o el constructor o enajenador responsable acredite, de manera suficiente, la constituci\u00f3n del mecanismo de amparo patrimonial aplicable, su modalidad, entidad otorgante, valor, vigencia, suficiencia, pago cuando corresponda, cobertura por proyecto, etapa, unidad estructural o unidad habitacional, y los documentos que deban aportarse y protocolizarse con la escritura. La falta, insuficiencia, vencimiento, no pago, no protocolizaci\u00f3n o inconsistencia del amparo facultar\u00e1 a la SOCIEDAD FIDUCIARIA para abstenerse de firmar la transferencia hasta que se subsane la situaci\u00f3n, sin que ello constituya incumplimiento fiduciario.<\/p>\n\n\n\n

    Cl\u00e1usula 11. Matriz de riesgos y delimitaci\u00f3n del servicio fiduciario. <\/strong>El contrato y su matriz de riesgos deber\u00e1n distinguir los riesgos fiduciarios administrados por la SOCIEDAD FIDUCIARIA de los riesgos no fiduciarios propios del proyecto, incluidos el t\u00e9cnico-constructivo, el presupuestal, el comercial, el urban\u00edstico, el ambiental y el de terminaci\u00f3n de la obra. La existencia de la interventor\u00eda y la recepci\u00f3n de sus informes no trasladan a la SOCIEDAD FIDUCIARIA la ejecuci\u00f3n, la direcci\u00f3n, la gerencia, la interventor\u00eda, la supervisi\u00f3n t\u00e9cnica ni la garant\u00eda del proyecto. La verificaci\u00f3n documental del amparo decenal tampoco convierte a la fiduciaria en garante de la obra; delimita su deber profesional al control de los presupuestos legales del acto de transferencia.<\/p>\n\n\n\n

    Cl\u00e1usula 12. Garant\u00edas del interventor. <\/strong>El contrato de interventor\u00eda deber\u00e1 prever garant\u00edas o p\u00f3lizas suficientes para respaldar el cumplimiento de las obligaciones del interventor, la calidad de sus servicios y los perjuicios derivados de incumplimiento o culpa profesional, seg\u00fan la naturaleza y la escala del proyecto. El FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR acreditar\u00e1 ante la SOCIEDAD FIDUCIARIA la vigencia de dichas garant\u00edas durante toda la ejecuci\u00f3n del proyecto.<\/p>\n\n\n\n

    9. Matriz ejecutiva de verificaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Para efectos de implementaci\u00f3n fiduciaria, el est\u00e1ndar m\u00ednimo de revisi\u00f3n puede resumirse en la siguiente matriz:<\/p>\n\n\n\n

    Elemento<\/strong><\/td>Qu\u00e9 debe verificar la fiduciaria<\/strong><\/td>Soporte documental<\/strong><\/td>Consecuencia operativa<\/strong><\/td><\/tr><\/thead>
    Existencia del interventor<\/td>Contrato vigente entre el fideicomitente constructor y el interventor.<\/td>Contrato, certificaci\u00f3n de vigencia y de alcance.<\/td>Condici\u00f3n para celebrar y mantener el negocio.<\/td><\/tr>
    Alcance<\/td>Funciones t\u00e9cnicas y administrativas; verificaci\u00f3n financiera pactada de manera expresa.<\/td>Contrato de interventor\u00eda, anexos t\u00e9cnicos y plan de informes.<\/td>Sin alcance financiero no opera como soporte pleno de giro.<\/td><\/tr>
    Independencia e idoneidad<\/td>Matr\u00edcula, experiencia, ausencia de conflictos y separaci\u00f3n de roles frente a la supervisi\u00f3n t\u00e9cnica.<\/td>Hojas de vida, certificados y declaraciones de independencia.<\/td>Requisito previo y causal de suspensi\u00f3n si se pierde.<\/td><\/tr>
    Reportes<\/td>Env\u00edo simult\u00e1neo al constructor, a la fiduciaria y al mecanismo de informaci\u00f3n.<\/td>Informes peri\u00f3dicos, actas y alertas extraordinarias.<\/td>Base de la matriz de riesgos y de la trazabilidad.<\/td><\/tr>
    Giros<\/td>Correspondencia entre el avance de obra, el presupuesto y los recursos solicitados.<\/td>Certificaci\u00f3n o no objeci\u00f3n, acta de avance y soportes de gasto.<\/td>Giro, suspensi\u00f3n, requerimiento o comit\u00e9.<\/td><\/tr>
    Alertas<\/td>Retrasos, sobrecostos, desviaciones, pagos sin soporte y riesgo de no terminaci\u00f3n.<\/td>Informe de interventor\u00eda y respuesta del constructor.<\/td>Escalonamiento: subsanar, suspender o activar protecci\u00f3n.<\/td><\/tr>
    Transferencia de unidades<\/td>Constituci\u00f3n, suficiencia, vigencia, pago y protocolizaci\u00f3n del amparo decenal antes de firmar la escritura.<\/td>P\u00f3liza o certificado, garant\u00eda bancaria, certificado de fiducia en garant\u00eda, recibo de pago y certificaci\u00f3n t\u00e9cnica de ocupaci\u00f3n cuando aplique.<\/td>Abstenerse de firmar si falta soporte o el amparo es insuficiente.<\/td><\/tr>
    Amparo patrimonial<\/td>Identificaci\u00f3n expresa del constructor o enajenador responsable.<\/td>Cl\u00e1usula contractual, mecanismo de amparo y certificados.<\/td>Asigna la responsabilidad legal y evita la ambig\u00fcedad.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    10. Conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    El Decreto 0510 de 2026 no convirti\u00f3 a la fiduciaria en constructora ni en interventora. Hizo algo m\u00e1s sofisticado: le exigi\u00f3 verificar que, en los proyectos inmobiliarios de vivienda cuyos activos administra, exista un contrato de interventor\u00eda para el desarrollo del proyecto. Bien entendida, esa obligaci\u00f3n no ampl\u00eda el servicio fiduciario; lo profesionaliza.<\/p>\n\n\n\n

    La supervisi\u00f3n t\u00e9cnica independiente de la Ley 1796 de 2016 no basta para cumplir la funci\u00f3n econ\u00f3mica que la fiducia inmobiliaria requiere. Es indispensable para la seguridad estructural cuando la ley la exige, pero no sustituye el control administrativo y financiero necesario para decidir los giros de recursos. La interventor\u00eda que sirve a la fiduciaria es la de construcci\u00f3n con funciones t\u00e9cnicas y administrativas del Decreto 2090 de 1989, reforzada por el pacto expreso de verificaci\u00f3n financiera y control de costos.<\/p>\n\n\n\n

    La tesis central puede formularse en una frase: la interventor\u00eda no es una carga ornamental del constructor, sino el insumo de diligencia del fiduciario. Si el contrato produce reportes claros, alertas oportunas y condiciones objetivas de desembolso, la fiduciaria podr\u00e1 demostrar que administr\u00f3 los recursos con criterio profesional. Si recibe alertas y gira sin atenderlas, el interventor no ser\u00e1 su escudo, sino prueba en su contra.<\/p>\n\n\n\n

    El dise\u00f1o publicable debe evitar dos extremos. El primero, presentar a la fiduciaria como responsable solidaria autom\u00e1tica del amparo decenal, conclusi\u00f3n que el Decreto 282 de 2019 descarta cuando aquella act\u00faa como veh\u00edculo receptor de activos. El segundo, reducir la obligaci\u00f3n del Decreto 0510 a solicitar una copia del contrato de interventor\u00eda y archivarla. La salida correcta reside en el gobierno contractual: interventor\u00eda suficiente, informes simult\u00e1neos, r\u00e9gimen escalonado de anotaciones, matriz de riesgos, condici\u00f3n de giro y asignaci\u00f3n expresa de la responsabilidad del constructor o enajenador.<\/p>\n\n\n\n

    La precisi\u00f3n final es decisiva: cuando la fiduciaria suscribe escrituras de transferencia, debe verificar el amparo decenal como presupuesto documental del acto. Esa verificaci\u00f3n no la convierte en garante de la estabilidad ni en deudora solidaria del constructor, pero integra su deber profesional. Si firma sin soporte, con un mecanismo insuficiente o sin protocolizar los documentos exigidos, el debate de responsabilidad ya no girar\u00e1 sobre la construcci\u00f3n, sino sobre la omisi\u00f3n fiduciaria en el acto de transferencia.<\/p>\n\n\n\n

    En adelante, la fiducia inmobiliaria de vivienda no se defender\u00e1 afirmando que no constru\u00eda. Eso seguir\u00e1 siendo cierto, pero insuficiente. Se defender\u00e1 demostrando que administr\u00f3 los recursos con informaci\u00f3n, alertas, trazabilidad y decisiones razonables. Bajo ese est\u00e1ndar, el interventor deja de ser un participante t\u00e9cnico accesorio para convertirse en una pieza del control fiduciario.<\/p>\n\n\n\n

    11. Notas de verificaci\u00f3n normativa y jurisprudencial<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    1. Decreto 0510 de 2026. <\/strong>Confirmado como norma que adiciona el T\u00edtulo 5 al Libro 5 de la Parte 2 del Decreto 2555 de 2010. Se emplea la numeraci\u00f3n oficial \u00abDecreto 0510 de 2026\u00bb, aunque en el mercado se cite informalmente como \u00abDecreto 510\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

    2. Art\u00edculo 2.5.5.5.1, numeral 10. <\/strong>La regla general permite a la fiduciaria constatar mecanismos id\u00f3neos de control t\u00e9cnico, seguimiento o verificaci\u00f3n en proyectos. El verbo es potestativo.<\/p>\n\n\n\n

    3. Art\u00edculo 2.5.5.5.2. <\/strong>En vivienda, la fiduciaria debe verificar que el fideicomitente o encargante constructor cuente con contrato de interventor\u00eda. La norma aclara que el interventor no integra el servicio fiduciario ni el contrato fiduciario.<\/p>\n\n\n\n

    4. Instrucciones de la Superintendencia Financiera. <\/strong>El Decreto 0510 prev\u00e9 instrucciones de la SFC dentro de los doce meses siguientes a su vigencia. Al corte de esta versi\u00f3n, la SFC se encuentra dentro de ese plazo.<\/p>\n\n\n\n

    5. Ley 1796 de 2016 y Ley 400 de 1997. <\/strong>La supervisi\u00f3n t\u00e9cnica independiente se exige, en t\u00e9rminos generales, para edificaciones cuyo predio o predios permitan superar dos mil metros cuadrados de \u00e1rea construida (art\u00edculo 18 de la Ley 400, modificado por el art\u00edculo 4.\u00ba de la Ley 1796; Decreto 945 de 2017), con reglas especiales y exclusiones. No debe confundirse con la interventor\u00eda fiduciaria.<\/p>\n\n\n\n

    6. Certificaci\u00f3n t\u00e9cnica de ocupaci\u00f3n. <\/strong>El art\u00edculo 6.\u00ba de la Ley 1796 de 2016 prev\u00e9 que el supervisor t\u00e9cnico independiente la expide bajo la gravedad de juramento, con efectos relevantes para la transferencia de unidades cuando aplica.<\/p>\n\n\n\n

    7. Ley 400 de 1997 y Ley 1229 de 2008. <\/strong>Prev\u00e9n la figura del interventor \u2014ingeniero civil, arquitecto o constructor en arquitectura e ingenier\u00eda\u2014. La caracterizaci\u00f3n del interventor como representante del propietario corresponde al Decreto 2090 de 1989 y a la pr\u00e1ctica, m\u00e1s que a la definici\u00f3n literal de la NSR-10.<\/p>\n\n\n\n

    8. Decreto 2090 de 1989. <\/strong>La interventor\u00eda de construcci\u00f3n comprende funciones t\u00e9cnicas y administrativas, complementarias e inseparables, incluidas la revisi\u00f3n de gastos, la autorizaci\u00f3n de entregas de dinero y la verificaci\u00f3n de la proporcionalidad entre la obra ejecutada y los dineros entregados.<\/p>\n\n\n\n

    9. Control de costos. <\/strong>El Decreto 2090 de 1989 precisa que la interventor\u00eda no incluye el control de costos. Por ello, la verificaci\u00f3n financiera y el control de costos deben pactarse de manera expresa.<\/p>\n\n\n\n

    10. Ley 1796 de 2016 y Decreto 282 de 2019. <\/strong>El amparo patrimonial decenal corresponde al constructor o enajenador de vivienda nueva. En patrimonios aut\u00f3nomos, el contrato debe identificar qui\u00e9n asume esas obligaciones.<\/p>\n\n\n\n

    11. Solidaridad y fiduciaria (verificado). <\/strong>El Decreto 282 de 2019 dispone que \u00aben ning\u00fan caso la sociedad fiduciaria ser\u00e1 solidariamente responsable de los perjuicios patrimoniales… cuando act\u00fae como veh\u00edculo receptor de los activos\u00bb, y que la solidaridad por omisi\u00f3n recae sobre los fideicomitentes identificados. La afirmaci\u00f3n de una solidaridad autom\u00e1tica de la fiduciaria por el solo silencio contractual es, por tanto, incorrecta.<\/p>\n\n\n\n

    12. Firma de escrituras y amparo decenal. <\/strong>El Decreto 282 de 2019 exige que, antes de la primera transferencia de dominio de vivienda nueva en proyectos obligados, el constructor o enajenador constituya el mecanismo de amparo; la escritura debe se\u00f1alar entidad otorgante, valor y vigencia, y protocolizar el documento que acredite constituci\u00f3n y pago; sin \u00e9l, no procede la inscripci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    13. Modalidades de amparo y vigencia. <\/strong>Los mecanismos previstos son patrimonio propio mediante fiducia en garant\u00eda, garant\u00eda bancaria, p\u00f3liza de seguro u otros definidos por la regulaci\u00f3n y la Superintendencia Financiera. El Decreto 282 de 2019 es de obligatorio cumplimiento para los proyectos cuya licencia de obra nueva se radique con posterioridad al 31 de diciembre de 2021.<\/p>\n\n\n\n

    14. SC5430-2021 (verificado). <\/strong>Sala de Casaci\u00f3n Civil, rad. 05001-31-03-010-2014-01068-01, de 7 de diciembre de 2021. Resolvi\u00f3 por incumplimiento rec\u00edproco sin indemnizaci\u00f3n; se cita por su doctrina sobre los deberes profesionales del fiduciario, no como condena.<\/p>\n\n\n\n

    15. SC276-2023. <\/strong>Asociada al desarrollo jurisprudencial de la responsabilidad fiduciaria en proyectos inmobiliarios. Conviene confirmar el radicado exacto en la relator\u00eda oficial antes de imprenta y no atribuirle reglas m\u00e1s amplias que las decididas.<\/p>\n\n\n\n

    16. SC328-2023 (verificado). <\/strong>Sala de Casaci\u00f3n Civil, rad. 11001-31-99-003-2018-01213-01, de 21 de septiembre de 2023, sobre responsabilidad fiduciaria, coligaci\u00f3n contractual y nexo causal.<\/p>\n\n\n\n

    17. Decisiones jurisdiccionales de Tribunales y SFC\/SIC. <\/strong>Citadas de manera ilustrativa por la doctrina como expresi\u00f3n de la tesis de responsabilidad directa; sus radicados deben verificarse contra la fuente oficial antes de imprenta.<\/p>\n\n\n\n

    18. Torres del Cielo (verificado contra texto oficial). <\/strong>Superintendencia Financiera de Colombia, Delegatura para Funciones Jurisdiccionales, expediente Torres del Cielo, rad. 2023112511-483-000, sentencia de 5 de febrero de 2026 (acci\u00f3n de protecci\u00f3n al consumidor, arts. 57 y 58 de la Ley 1480 de 2011 y art. 24 del CGP). Declar\u00f3 a Alianza Fiduciaria S.A. civil y contractualmente responsable y la conden\u00f3 a pagar, con su propio patrimonio, $8.115.498.627,03; sin condena en costas. Llamadas en garant\u00eda La Previsora S.A. y Z\u00farich Colombia Seguros S.A. Decisi\u00f3n de primera instancia, susceptible de recursos.<\/p>\n\n\n\n

    19. SC780-2020. <\/strong>Citada en la sentencia Torres del Cielo como sustento del nexo causal en obligaciones contractuales (art\u00edculo 1616 del C\u00f3digo Civil): Sala de Casaci\u00f3n Civil, sentencia SC780-2020 de 10 de marzo de 2020, rad. 18001-31-03-001-2010-00053-01.<\/p>\n\n\n\n

    20. L\u00ednea de decisiones relacionadas. <\/strong>La responsabilidad de la misma fiduciaria en los proyectos Bosques de La Luz (Envigado), Sky Condominio (Monter\u00eda) y Algarrobo (Palmira) \u2014este \u00faltimo con confirmaci\u00f3n atribuida al Tribunal Superior de Bogot\u00e1\u2014 proviene de informaci\u00f3n de p\u00fablico conocimiento; sus radicados y textos oficiales deben verificarse antes de imprenta.<\/p>\n\n\n\n

    21. Ley 80 de 1993, art\u00edculo 53 (modificado por la Ley 1882 de 2018). <\/strong>La responsabilidad de los interventores en la contrataci\u00f3n estatal es \u00fatil como analog\u00eda de severidad institucional, pero no es r\u00e9gimen directamente aplicable a la interventor\u00eda privada de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

    22. Ley 842 de 2003 y Ley 435 de 1998. <\/strong>Soportes del r\u00e9gimen profesional, \u00e9tico y disciplinario de ingenieros y arquitectos, seg\u00fan la profesi\u00f3n del interventor o supervisor.<\/p>\n\n\n\n

    El interventor en la fiducia inmobiliaria de vivienda \u2014 Versi\u00f3n 8<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    El interventor en la fiducia inmobiliaria de vivienda De la verificaci\u00f3n formal al control operativo de giros y al amparo decenal bajo el Decreto 0510 de 2026 Omar Eduardo Su\u00e1rez G\u00f3mez Socio Director, S&GO Abogados S.A.S. \u2014 Strategic Governance Office (Attorneys at Law) Versi\u00f3n 8, revisada para publicaci\u00f3n. Corte de verificaci\u00f3n normativa y jurisprudencial: 21 […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":11749,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-11747","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11747","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11747"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11747\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11750,"href":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11747\/revisions\/11750"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11749"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11747"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11747"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/abogadofiduciario.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11747"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}