La construcción de vivienda es PIB, empleo, ahorro familiar y crédito. Según el DANE, el sector ocupa laboralmente a más de 1,5 millones de personas y atraviesa un momento difícil: su valor agregado decreció 2,8% en 2025, con una caída del 7,5% en edificaciones.
Cuando un proyecto se detiene no se congela una obra: se afectan compradores, familias, contratistas, proveedores, bancos e interventores. Los proyectos afectados ya están cuantificados: el Atlas de Insolvencia de Supersociedades registra, a abril de 2026, 427 procesos concursales en el macrosector construcción.
En ese escenario, los negocios fiduciarios, bien diseñados, son parte de la solución. Su valor no está solo en separar bienes o recaudar dinero, sino en ordenar información, preservar trazabilidad y permitir decisiones inteligentes cuando el proyecto entra en turbulencia.
Los recursos de compradores e inversionistas deben consignarse únicamente a través del patrimonio autónomo. Cada pago por fuera rompe trazabilidad y abre riesgos de desviación. La confianza no se declara: se audita.
¿Puede el patrimonio autónomo ir a insolvencia?
Sí. El artículo 2° de la Ley 1116 somete al régimen a los patrimonios autónomos afectos a actividades empresariales. El Auto Azteca 2025-01-405822 de la Supersociedades abrió la puerta a estudiarlo de oficio cuando está vinculado operativa y financieramente con el fideicomitente.
La afectación empresarial debe nacer con el negocio, no maquillarse cuando ya está siniestrado: formalizar tarde deja riesgos de oponibilidad frente a quienes contrataron antes.
¿A quién debe emitirse la factura del proyecto?
En la práctica se factura al constructor; pero los artículos 772 y 773 del Código de Comercio y la Ley 1231 de 2008 admiten que sea librada por el prestador del servicio y aceptada por el beneficiario. Cuando el patrimonio autónomo participa en la relación o acepta la factura tácitamente, el proveedor mejora su posición en insolvencia.
¿Qué pasa con las garantías en negocios fiduciarios?
El artículo 52 de la Ley 1676 de 2013 permite excluir de la masa los bienes en garantía para pagar con preferencia al acreedor garantizado, siempre que estén inscritos en el registro de garantías mobiliarias de Confecámaras.
"En tiempos de dificultades inmobiliarias, los negocios fiduciarios no deben ser una caja negra. Deben convertirse en una sala de control."
— Omar Eduardo Suárez GómezEl negocio fiduciario como sala de control
En Medellín hay proyectos con avances cercanos al 70% que se paralizaron cuando el banco y los adquirentes dejaron de girar, por tener constructores en régimen de insolvencia. Esos activos pueden terminar como nidos de litigio o como oportunidades de rescate.
El negocio fiduciario es decisivo: no para reemplazar al constructor, sino para ordenar la mesa:
- Cuánto falta para terminar
- Qué pasivos son funcionales
- Qué inversionista podría entrar
El Decreto 0510 de 2026 refuerza deberes de información, matriz de riesgos y gobierno contractual. La fiduciaria no garantiza el éxito del proyecto, pero sí debe activar alertas, exigir información, verificar interventoría y documentar decisiones.
Conclusión
La construcción necesita confianza, y la confianza no se improvisa: se estructura con buenos negocios fiduciarios, afectación empresarial concebida desde el origen, facturación correcta, garantías registradas y decisiones tomadas oportunamente.
El país debería avanzar hacia planes de contingencia fiduciario-inmobiliarios: terminar, vender, ceder, integrar, liquidar. Cada actor —del comprador al proveedor— debería saber dónde está parado antes de que llegue la turbulencia.
Este análisis tiene carácter informativo y no constituye asesoría jurídica. Para una consulta especializada sobre estructuración fiduciaria, contáctenos directamente en Omar@abogadofiduciario.com
