S&Go ABOGADOS S.A.S.
El Decreto 510 de 2026 como codificación de la diligencia jurisprudencial: revelar y mitigar los riesgos por los que han sido condenadas las fiduciarias
Omar Eduardo Suárez Gómez
Socio director — S&Go Abogados S.A.S.
Bogotá D.C., 2026
Resumen
Este artículo propone una tesis sobre la naturaleza del Decreto 510 de 2026 —la primera regulación integral del negocio fiduciario en Colombia—: antes que una innovación, el decreto es una codificación de la diligencia jurisprudencial. La Superintendencia Financiera tomó los puntos donde las providencias judiciales más han golpeado a las sociedades fiduciarias —el giro de recursos sin verificar las condiciones pactadas, las fallas en el deber de información y la omisión en detectar desviaciones— y los elevó a mandato regulatorio expreso de revelar y mitigar esos riesgos. Así, el decreto no crea desde cero el estándar sustancial de diligencia, pero lo operacionaliza en reglas expresas: formaliza como obligación regulatoria —de identificación, revelación, documentación, actualización y mitigación— lo que la Corte Suprema y la propia Superintendencia ya exigían como deber profesional. De ello se sigue una consecuencia operativa central: la matriz de riesgos que el decreto exige no es un escudo de exclusión de responsabilidad, sino el principal escudo probatorio de diligencia de la fiduciaria —documenta qué reveló, qué mitigó y cómo actuó ante las señales de alerta—.
Palabras clave: fiducia inmobiliaria; riesgo fiduciario; Decreto 510 de 2026; responsabilidad de la sociedad fiduciaria; deber de información; matriz de riesgos; jurisprudencia.
«El fiduciario no es un simple ejecutor de instrucciones, sino un profesional de cuya diligencia depende la confianza pública depositada en su gestión.»
— Síntesis de la línea jurisprudencial de la Sala de Casación Civil
I. Planteamiento: una norma que mira al espejo de las condenas
La fiducia inmobiliaria es, de las tipologías fiduciarias, la de mayor litigiosidad. La razón es estructural: convergen el ahorro del consumidor, la promesa de un bien futuro —la vivienda «sobre planos»— y un profesional vigilado que administra recursos ajenos. Cuando el proyecto fracasa, el comprador no demanda al constructor insolvente: demanda a la fiduciaria solvente y vigilada.
Durante la última década, esa litigiosidad cristalizó en una línea jurisprudencial que amplió sostenidamente el perímetro de responsabilidad de las fiduciarias, hasta el punto de aproximarlas a una posición de guardianas profesionales de las condiciones fiduciarias, la información relevante y las señales de alerta del proyecto. La tesis de este artículo es que el Decreto 510 de 2026 debe leerse a la luz de ese fenómeno: no como una norma que nace en el vacío, sino como una respuesta regulatoria que recoge, sistematiza y eleva a mandato los deberes que los jueces venían exigiendo caso a caso. El decreto, en suma, mira al espejo de las condenas y ordena a la fiduciaria cubrir su gestión precisamente en los puntos donde más ha sido golpeada: revelando los riesgos y mitigándolos.
Para demostrarlo, el trabajo invierte el orden expositivo habitual. Primero examina las providencias —qué conductas han sido condenadas—; luego el sustrato regulatorio preexistente —los procedimientos que la Circular Básica Jurídica ya imponía—; y solo entonces el Decreto 510, para mostrar cómo articula ambos en un deber expreso de revelar y mitigar, y por qué la matriz de riesgos es, ante todo, prueba de diligencia.
II. El espejo: las conductas por las que han sido condenadas las fiduciarias
La Sala de Casación Civil ha sostenido que sobre la fiduciaria recaen tres tipos de obligaciones —legales, contractuales y profesionales—, y es en las profesionales donde reside el mayor desarrollo. La providencia que sistematiza esa doctrina es la SC5430-2021 (rad. 05001-31-03-010-2014-01068-01): enumera los deberes de información, asesoría, protección de bienes fideicomitidos, lealtad, diligencia, profesionalidad, especialidad y previsión. Su raíz se remonta a la SC del 1º de julio de 2009, que definió al fiduciario como un profesional supervisado por el Estado.
Primero — girar sin verificar las condiciones pactadas. La SC276-2023 (14 ago. 2023) declaró la responsabilidad de la fiduciaria por entregar dineros sin observar los requisitos pactados en el encargo: el reproche típico de desembolsar al promotor antes de acreditarse el punto de equilibrio o las condiciones de giro.
Segundo — fallar en el deber de información. La SC-3978-2022 (14 dic. 2022) resolvió un contrato por incumplimiento de obligaciones legales y profesionales —entre ellas no dejar constancia de obrar como vocera del patrimonio autónomo— y precisó que el deber de información persiste durante todo el desarrollo del contrato e implica exponer las situaciones objetivas que se conocen o deben conocerse.
Tercero — la declaratoria de responsabilidad civil plena. La SC328-2023 (21 sep. 2023) contiene una declaratoria de responsabilidad civil de la fiduciaria por incumplimiento contractual en un proyecto inmobiliario, con análisis expreso del nexo causal y del llamamiento en garantía a la aseguradora (línea de casos coligados asociada al complejo «Marcas Mall»).
La síntesis más reciente —y la más contundente— es el caso Torres del Cielo, donde la Superintendencia Financiera declaró civil y contractualmente responsable a Alianza Fiduciaria S.A. y la condenó a pagar, con su propio patrimonio, $8.115.498.627,03 a los consumidores por la no entrega de las unidades. La fiduciaria, en suma, no es «convidada de piedra».
| Providencia | Conducta reprochada | Sentido |
|---|---|---|
| SC5430-2021 | Proyecto «sobre planos»; sistematiza deberes profesionales | Resolución por incumplimiento recíproco, sin indemnización (doctrinal) |
| SC-3978-2022 | Obrar sin constancia de vocería; falla del deber de información | Resolución por incumplimiento de deberes legales y profesionales |
| SC276-2023 | Entregar dineros sin observar los requisitos pactados | Responsabilidad por incumplimiento del encargo |
| SC328-2023 | Incumplimiento contractual en proyecto inmobiliario (coligados) | Declaratoria de responsabilidad civil; nexo causal; aseguradora |
| SC433-2023 | Incumplimiento del contrato —vía consumidor financiero | Admite acción de protección al consumidor financiero |
| SC491-2023 | Desembolso del encargo; exclusión de póliza y dolo | Responsabilidad; alcance de la cobertura asegurativa |
| Torres del Cielo (SFC, 5 feb. 2026) | No entrega de unidades; conducta culposa (Alianza Fiduciaria S.A.) | Declaratoria de responsabilidad civil; condena de $8.115.498.627,03 |
III. El sustrato: la diligencia que la Circular Básica Jurídica ya exigía
Esas condenas reposan sobre un cuerpo regulatorio que, mucho antes del Decreto 510, ya imponía a la fiduciaria procedimientos concretos de diligencia: las obligaciones especiales del Capítulo I, Título II, Parte II de la Circular Básica Jurídica (C.E. 029 de 2014, con antecedente en la Circular 046 de 2008).
3.1. La regla matriz: capacidad de evaluar, valorar y verificar
La piedra angular es una regla de autoevaluación previa de idoneidad: al decidir si compromete su responsabilidad, la fiduciaria debe aplicar sus procedimientos de control interno para determinar si está en capacidad de evaluar, valorar y verificar los aspectos críticos del proyecto, y abstenerse si carece de experiencia o de recursos idóneos.
3.2. Los cuatro objetos de la diligencia
Sobre esa base, la Circular exige verificar cuatro frentes: Evaluación del promotor o constructor; Condiciones financieras del proyecto (punto de equilibrio y cierre financiero); Verificación jurídica (títulos, licencias y permisos); y Seguimiento al proyecto, costos y no desviación de recursos.
IV. La respuesta: el Decreto 510 como codificación de la diligencia
4.1. Servicio Fiduciario y la distinción de riesgos: ordenar para poder revelar
El decreto introduce el concepto de Servicio Fiduciario y la distinción entre riesgos fiduciarios —los que afectan la prestación del servicio— y riesgos no fiduciarios —inherentes al proyecto pero ajenos a la naturaleza del servicio—. Su función real: obligar a clasificar y revelar. No se puede revelar lo que no se ha identificado.
4.2. La matriz de riesgos: el escudo probatorio de diligencia
La pieza central es la matriz de riesgos: el contrato debe distinguir, desde la etapa precontractual y a disposición de la Superintendencia, los riesgos fiduciarios de los no fiduciarios. La matriz no es un formulario de exclusión de responsabilidad, sino el principal escudo probatorio de diligencia de la fiduciaria: documenta qué reveló, qué mitigó y cómo actuó.
4.3. Contenido mínimo operativo de la matriz
| Campo de la matriz | Qué debe probar | Uso litigioso y operativo |
|---|---|---|
| Riesgo identificado | Que la fiduciaria previó el evento relevante. | Evita la defensa del «riesgo imprevisible». |
| Clasificación y justificación | Por qué el riesgo es fiduciario o no fiduciario. | Impide que la etiqueta «no fiduciario» sea exoneración automática. |
| Fuente y soporte | Quién informó, cuándo y con qué documento. | Aporta trazabilidad frente a promotor e interventor. |
| Señal de alerta | El momento en que se activa el deber de reacción. | Define si procedía informar, suspender o escalar. |
| Medida de mitigación | Qué hizo la fiduciaria para proteger el servicio. | Demuestra diligencia: retención de giro, requerimiento o consulta. |
| Comunicación al destinatario | Cumplimiento real del deber de información. | Prueba advertencia clara, suficiente, oportuna y comprensible. |
| Actualización y decisión | Seguimiento vivo del riesgo y decisión razonada. | Convierte la matriz en bitácora de gestión. |
4.4. La verificación de la interventoría: un deber puntual reforzado
El artículo 2.5.5.5.2 impone a la fiduciaria, en proyectos de vivienda, «verificar» que el constructor cuente con contrato de interventoría. El contraste con el régimen general (meramente facultativo) es deliberado: para vivienda, donde se concentran las condenas, el verbo se vuelve imperativo.
V. La frontera dinámica: revelar y mitigar, no excluir
La línea entre riesgo fiduciario y no fiduciario no es una frontera estática. Es una frontera dinámica: un riesgo originalmente no fiduciario —un sobrecosto, un retraso, una dificultad técnica— no se convierte en fiduciario por su sola ocurrencia. Lo que puede volverse fiduciario es la omisión de gestión frente a una señal de alerta conocida o cognoscible.
| Riesgo FIDUCIARIO (revela y mitiga la fiduciaria) | Riesgo NO fiduciario (ajeno al servicio) |
|---|---|
| Evaluación del promotor y de la viabilidad financiera | Sobrecostos por variación de precios de insumos |
| Validación del punto de equilibrio y del cierre de créditos | Calidad y estabilidad de la construcción |
| Giro atado al avance de obra y al visto bueno del interventor | Riesgo de mercado y comercialización de unidades |
| Deber de información y advertencia al consumidor | Insolvencia del constructor (riesgo empresarial) |
| Seguimiento a costos y no desviación de recursos | Diseño, licenciamiento urbanístico y éxito económico |
5.1. El abuso de la categoría de riesgo no fiduciario
La clasificación contractual de un riesgo como no fiduciario no es oponible si encubre una obligación propia del servicio fiduciario. El riesgo del proyecto puede ser ajeno; la indiferencia fiduciaria frente a ese riesgo, no.
VI. Estándar operativo: cómo cubrir la gestión
- Documentar la matriz como bitácora viva. Actualizarla ante cada señal de alerta, dejando rastro de la advertencia hecha al consumidor.
- Condicionar los giros a la verificación. Protocolos de desembolso atados a soportes —avance de obra certificado, hitos, punto de equilibrio—.
- Robustecer y probar el deber de información. Advertir de modo comprensible los riesgos y conservar la evidencia.
- Verificar y archivar la interventoría. En vivienda, conservar prueba de la existencia y vigencia del contrato.
- Acudir a la Superintendencia ante duda fundada. El art. 1234 del C. de Co. habilita pedir instrucciones ante órdenes del fideicomitente que parezcan lesivas.
- Formalizar las decisiones del comité fiduciario. Toda alerta relevante debe dejar huella documental.
VII. Régimen de transición
La Superintendencia Financiera expedirá las instrucciones de implementación dentro de los doce meses siguientes, y los negocios en curso continúan rigiéndose por las normas vigentes a su celebración. La advertencia es clara: esperar la reglamentación para revelar y mitigar sería un error, pues la diligencia es exigible desde hoy.
VIII. Conclusiones
- El Decreto 510 de 2026 es una codificación de la diligencia jurisprudencial: convierte en deberes regulatorios expresos lo que la Corte Suprema ya exigía.
- Las condenas comparten un denominador: la fiduciaria responde cuando no revela o no mitiga un riesgo que debía gestionar.
- El mandato se apoya en el sustrato preexistente de la Circular Básica Jurídica, plenamente vigente.
- La distinción entre riesgo fiduciario y no fiduciario es una frontera dinámica: no se vuelve fiduciario el sobrecosto por existir, sino la omisión de reacción frente a la señal de alerta.
- La matriz de riesgos es el escudo probatorio de diligencia: documenta qué reveló, qué mitigó y cómo actuó. Mal usada, prueba en su contra.
Referencias normativas y jurisprudenciales
Normativa
- Código de Comercio: Decreto 410 de 1971, arts. 1226 a 1244 y art. 1234 (deberes indelegables del fiduciario).
- Estatuto Orgánico del Sistema Financiero: Decreto 663 de 1993, arts. 146, 184 y 326.
- Leyes: Ley 1328 de 2009; Ley 1480 de 2011; Ley 1796 de 2016.
- Decretos: Decreto 510 del 19 de mayo de 2026 (Diario Oficial No. 53496 del 20 de mayo de 2026).
Jurisprudencia — Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil
- SC del 1º de julio de 2009, exp. 11001-3103-039-2000-00310-01.
- SC5430-2021 (7 de diciembre de 2021), rad. 05001-31-03-010-2014-01068-01.
- SC-3978-2022 (14 de diciembre de 2022).
- SC276-2023 (14 de agosto de 2023).
- SC328-2023 (21 de septiembre de 2023), M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque, rad. 11001-31-99-003-2018-01213-01.
- SC433-2023 (15 de noviembre de 2023).
- SC491-2023 (14 de diciembre de 2023).
Jurisdicción administrativa — Superintendencia Financiera de Colombia
- Caso «Torres del Cielo», rad. 2023112511-483-000 (5 de febrero de 2026). Condena de $8.115.498.627,03.
Doctrina
- Rodríguez Azuero, Sergio. Negocios fiduciarios. Su significación en América Latina. Bogotá: Legis.
Omar Eduardo Suárez Gómez
Socio director — S&Go Abogados S.A.S.
Bogotá D.C., 2026
