Interventoria Obligatoria en Proyectos de Vivienda administrados por Fiduciarias – Veedor? supervisor Técnico? Financiero, Técnico y Administrativo?
El interventor en la fiducia inmobiliaria de vivienda De la verificación formal al control operativo de giros y al amparo decenal bajo el Decreto 0510 de 2026 Omar Eduardo Suárez Gómez Socio Director, S&GO Abogados S.A.S. — Strategic Governance Office (Attorneys at Law) Versión 8, revisada para publicación. Corte de verificación normativa y jurisprudencial: 21 de junio de 2026. Resumen El Decreto 0510 de 2026 incorporó al régimen de los negocios fiduciarios inmobiliarios de vivienda una exigencia nueva: antes de celebrar el negocio, la sociedad fiduciaria debe verificar que el fideicomitente o encargante constructor cuente con un contrato de interventoría para el desarrollo del proyecto. La norma no convierte al interventor en prestador del servicio fiduciario ni traslada a la fiduciaria la ejecución de la obra, pero sí crea una carga verificable que debe operar como pieza central del gobierno contractual del proyecto. La tesis de este trabajo es de orden práctico: la interventoría exigida por el Decreto 0510 no debe agotarse en la supervisión técnica independiente de la Ley 1796 de 2016. Esa supervisión protege la seguridad estructural y conduce a la certificación técnica de ocupación; no controla el presupuesto, los giros, los subcontratos ni la correspondencia entre la obra ejecutada y los recursos administrados. Para que la exigencia opere como un verdadero escudo probatorio de diligencia, el contrato debe estructurarse como una interventoría de construcción con alcance técnico y administrativo en los términos del Decreto 2090 de 1989, reforzada mediante pacto expreso de control de costos, verificación financiera, reporte directo y un régimen escalonado de desembolsos. La conclusión no es que la fiduciaria se convierta en constructora, interventora, garante de calidad o enajenadora. Al contrario: el diseño correcto permite separar el riesgo fiduciario del riesgo técnico-constructivo. La fiduciaria no debe ejecutar la obra, pero tampoco puede administrar recursos de vivienda sin información. Su deber consiste en verificar la existencia, la suficiencia funcional y la continuidad del mecanismo de interventoría, emplear sus reportes para decidir los giros y documentar las razones por las cuales desembolsa, suspende o exige soportes. Esa es la frontera entre la fiducia pasiva y la fiducia profesional. A esa arquitectura se añade una tesis complementaria: cuando la sociedad fiduciaria, como vocera del patrimonio autónomo, suscribe las escrituras públicas de transferencia de las unidades inmobiliarias, no asume por ello la responsabilidad técnica de la obra, pero sí queda situada en un punto documental crítico. Antes de transferir debe verificar que el constructor o enajenador haya constituido el mecanismo de amparo decenal exigido por la Ley 1796 de 2016 y el Decreto 282 de 2019, y que en la escritura se protocolicen los documentos legalmente exigidos. Si se transfiere sin amparo, con amparo insuficiente o sin el soporte documental debido, la fiduciaria no respondería como constructora por la ruina, pero sí podría comprometer su responsabilidad profesional por omisión de verificación, información y diligencia en el acto de transferencia. Palabras clave: fiducia inmobiliaria; Decreto 0510 de 2026; interventoría; supervisión técnica independiente; Ley 1796 de 2016; Decreto 2090 de 1989; consumidor de vivienda; amparo decenal; control de giros. 1. La nueva regla: el interventor no integra el servicio fiduciario, pero condiciona el negocio El Decreto 0510 de 2026 adicionó el Título 5 al Libro 5 de la Parte 2 del Decreto 2555 de 2010 y reorganizó el lenguaje de la fiducia inmobiliaria en torno a una distinción que el mercado venía reclamando: separar el servicio fiduciario de los riesgos no fiduciarios del proyecto. Esa distinción, sin embargo, no equivale a una licencia para la indiferencia. En vivienda, la norma introdujo una verificación específica y obligatoria. El contraste normativo es deliberado. Para los negocios fiduciarios relacionados con el desarrollo de proyectos en general, el artículo 2.5.5.5.1, numeral 10, prevé que la fiduciaria podrá constatar que el fideicomitente o encargante dispuso mecanismos idóneos de control técnico, seguimiento o verificación, acordes con la naturaleza, la finalidad y los riesgos del proyecto. En cambio, para los negocios destinados al manejo de activos en proyectos inmobiliarios de vivienda, el artículo 2.5.5.5.2 muda el verbo: la fiduciaria deberá verificar que el fideicomitente o encargante constructor cuenta con un contrato de interventoría cuyo objeto sea verificar que la construcción y la ejecución se adelanten conforme a las disposiciones legales y reglamentarias aplicables al desarrollo de proyectos inmobiliarios de vivienda. La diferencia entre podrá y deberá no es semántica; es de régimen de responsabilidad. En los proyectos no habitacionales, el control técnico se ofrece como un mecanismo disponible de diligencia. En vivienda, la interventoría se convierte en condición de celebración del negocio fiduciario. La fiduciaria no queda obligada a construir, a dirigir la obra ni a sustituir al constructor, pero sí a verificar que existe un tercero contratado para vigilar la ejecución del proyecto. Ese matiz, en apariencia menor, resulta determinante en sede litigiosa. El mismo artículo 2.5.5.5.2 contiene un cortafuegos relevante: la relación contractual del interventor es exclusivamente con el fideicomitente o encargante constructor; las funciones del interventor no hacen parte del servicio fiduciario ni del contrato fiduciario; y las partes deben pactar la forma de verificar y dar cuenta de su existencia. La regla debe leerse en su integridad. Sirve para excluir que la fiduciaria sea tratada como interventora, pero no para amparar una verificación puramente cosmética. La fiduciaria no presta la interventoría, pero sí debe documentar que esta existe y funciona como mecanismo de información del proyecto. De allí surge la pregunta que organiza este trabajo: si el Decreto 0510 exige interventoría, pero no define su clase, su alcance mínimo, su independencia ni sus productos, ¿qué debe exigir una fiduciaria profesionalmente diligente? La respuesta no puede ser minimalista. Si la finalidad es administrar recursos de compradores y financiadores en un proyecto de vivienda, el contrato de interventoría debe producir información útil para decidir los giros, advertir las desviaciones y activar los mecanismos de protección. 2. Supervisor técnico independiente e interventor: dos figuras que no deben confundirse El primer riesgo interpretativo consiste en identificar la interventoría del Decreto 0510 con la supervisión técnica independiente
