El interventor en la fiducia inmobiliaria de vivienda
De la verificación formal al control operativo de giros y al amparo decenal bajo el Decreto 0510 de 2026
Omar Eduardo Suárez Gómez
Socio Director, S&GO Abogados S.A.S. — Strategic Governance Office (Attorneys at Law)
Versión 8, revisada para publicación. Corte de verificación normativa y jurisprudencial: 21 de junio de 2026.
Resumen
El Decreto 0510 de 2026 incorporó al régimen de los negocios fiduciarios inmobiliarios de vivienda una exigencia nueva: antes de celebrar el negocio, la sociedad fiduciaria debe verificar que el fideicomitente o encargante constructor cuente con un contrato de interventoría para el desarrollo del proyecto. La norma no convierte al interventor en prestador del servicio fiduciario ni traslada a la fiduciaria la ejecución de la obra, pero sí crea una carga verificable que debe operar como pieza central del gobierno contractual del proyecto.
La tesis de este trabajo es de orden práctico: la interventoría exigida por el Decreto 0510 no debe agotarse en la supervisión técnica independiente de la Ley 1796 de 2016. Esa supervisión protege la seguridad estructural y conduce a la certificación técnica de ocupación; no controla el presupuesto, los giros, los subcontratos ni la correspondencia entre la obra ejecutada y los recursos administrados. Para que la exigencia opere como un verdadero escudo probatorio de diligencia, el contrato debe estructurarse como una interventoría de construcción con alcance técnico y administrativo en los términos del Decreto 2090 de 1989, reforzada mediante pacto expreso de control de costos, verificación financiera, reporte directo y un régimen escalonado de desembolsos.
La conclusión no es que la fiduciaria se convierta en constructora, interventora, garante de calidad o enajenadora. Al contrario: el diseño correcto permite separar el riesgo fiduciario del riesgo técnico-constructivo. La fiduciaria no debe ejecutar la obra, pero tampoco puede administrar recursos de vivienda sin información. Su deber consiste en verificar la existencia, la suficiencia funcional y la continuidad del mecanismo de interventoría, emplear sus reportes para decidir los giros y documentar las razones por las cuales desembolsa, suspende o exige soportes. Esa es la frontera entre la fiducia pasiva y la fiducia profesional.
A esa arquitectura se añade una tesis complementaria: cuando la sociedad fiduciaria, como vocera del patrimonio autónomo, suscribe las escrituras públicas de transferencia de las unidades inmobiliarias, no asume por ello la responsabilidad técnica de la obra, pero sí queda situada en un punto documental crítico. Antes de transferir debe verificar que el constructor o enajenador haya constituido el mecanismo de amparo decenal exigido por la Ley 1796 de 2016 y el Decreto 282 de 2019, y que en la escritura se protocolicen los documentos legalmente exigidos. Si se transfiere sin amparo, con amparo insuficiente o sin el soporte documental debido, la fiduciaria no respondería como constructora por la ruina, pero sí podría comprometer su responsabilidad profesional por omisión de verificación, información y diligencia en el acto de transferencia.
Palabras clave: fiducia inmobiliaria; Decreto 0510 de 2026; interventoría; supervisión técnica independiente; Ley 1796 de 2016; Decreto 2090 de 1989; consumidor de vivienda; amparo decenal; control de giros.
1. La nueva regla: el interventor no integra el servicio fiduciario, pero condiciona el negocio
El Decreto 0510 de 2026 adicionó el Título 5 al Libro 5 de la Parte 2 del Decreto 2555 de 2010 y reorganizó el lenguaje de la fiducia inmobiliaria en torno a una distinción que el mercado venía reclamando: separar el servicio fiduciario de los riesgos no fiduciarios del proyecto. Esa distinción, sin embargo, no equivale a una licencia para la indiferencia. En vivienda, la norma introdujo una verificación específica y obligatoria.
El contraste normativo es deliberado. Para los negocios fiduciarios relacionados con el desarrollo de proyectos en general, el artículo 2.5.5.5.1, numeral 10, prevé que la fiduciaria podrá constatar que el fideicomitente o encargante dispuso mecanismos idóneos de control técnico, seguimiento o verificación, acordes con la naturaleza, la finalidad y los riesgos del proyecto. En cambio, para los negocios destinados al manejo de activos en proyectos inmobiliarios de vivienda, el artículo 2.5.5.5.2 muda el verbo: la fiduciaria deberá verificar que el fideicomitente o encargante constructor cuenta con un contrato de interventoría cuyo objeto sea verificar que la construcción y la ejecución se adelanten conforme a las disposiciones legales y reglamentarias aplicables al desarrollo de proyectos inmobiliarios de vivienda.
La diferencia entre podrá y deberá no es semántica; es de régimen de responsabilidad. En los proyectos no habitacionales, el control técnico se ofrece como un mecanismo disponible de diligencia. En vivienda, la interventoría se convierte en condición de celebración del negocio fiduciario. La fiduciaria no queda obligada a construir, a dirigir la obra ni a sustituir al constructor, pero sí a verificar que existe un tercero contratado para vigilar la ejecución del proyecto. Ese matiz, en apariencia menor, resulta determinante en sede litigiosa.
El mismo artículo 2.5.5.5.2 contiene un cortafuegos relevante: la relación contractual del interventor es exclusivamente con el fideicomitente o encargante constructor; las funciones del interventor no hacen parte del servicio fiduciario ni del contrato fiduciario; y las partes deben pactar la forma de verificar y dar cuenta de su existencia. La regla debe leerse en su integridad. Sirve para excluir que la fiduciaria sea tratada como interventora, pero no para amparar una verificación puramente cosmética. La fiduciaria no presta la interventoría, pero sí debe documentar que esta existe y funciona como mecanismo de información del proyecto.
De allí surge la pregunta que organiza este trabajo: si el Decreto 0510 exige interventoría, pero no define su clase, su alcance mínimo, su independencia ni sus productos, ¿qué debe exigir una fiduciaria profesionalmente diligente? La respuesta no puede ser minimalista. Si la finalidad es administrar recursos de compradores y financiadores en un proyecto de vivienda, el contrato de interventoría debe producir información útil para decidir los giros, advertir las desviaciones y activar los mecanismos de protección.
2. Supervisor técnico independiente e interventor: dos figuras que no deben confundirse
El primer riesgo interpretativo consiste en identificar la interventoría del Decreto 0510 con la supervisión técnica independiente de la Ley 1796 de 2016. La equivalencia es tentadora, porque ambas figuras observan la construcción. Pero jurídicamente son controles distintos, con finalidades, beneficiarios y productos diferentes.
La supervisión técnica independiente es una exigencia de seguridad estructural. La Ley 1796 de 2016 modificó el artículo 18 de la Ley 400 de 1997 para exigirla en las edificaciones cuyo predio o predios permitan superar los dos mil metros cuadrados de área construida, con reglas especiales para los conjuntos de edificaciones y con exclusiones para las viviendas de uno y dos pisos cubiertas por el Título E del Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente. Su foco está en verificar que la obra se ejecute conforme a los planos, los diseños y las especificaciones estructurales, geotécnicas y no estructurales cubiertas por la regulación sismorresistente.
Su producto característico es la certificación técnica de ocupación, expedida bajo la gravedad de juramento por el supervisor técnico independiente, que debe protocolizarse y presentarse para la transferencia de unidades cuando resulte exigible. Se trata, por tanto, de un control de seguridad pública y de estabilidad de la edificación. No fue diseñado para autorizar giros fiduciarios, revisar facturas, validar presupuestos, medir el flujo de caja, evaluar subcontratos ni advertir sobre el uso indebido de los recursos.
La interventoría obedece a otra matriz. La Ley 400 de 1997, con la modificación de la Ley 1229 de 2008, prevé la figura del interventor —ingeniero civil, arquitecto o constructor en arquitectura e ingeniería—, en tanto que la caracterización del interventor como representante de los intereses del propietario durante la construcción proviene del Decreto 2090 de 1989 y de la práctica decantada en la costumbre constructora. El Decreto 2090 de 1989 desarrolla la interventoría de construcción como una actividad que comprende funciones técnicas y administrativas, complementarias e inseparables, ejecutadas por una misma persona o entidad.
La diferencia puede formularse así: la supervisión técnica independiente vigila que el edificio sea seguro; la interventoría de construcción vigila que el contrato, el programa, el presupuesto y la ejecución avancen conforme a lo pactado. Una protege la estabilidad y la seguridad colectiva; la otra protege el proyecto como unidad técnica, administrativa y económica. Ambas pueden coexistir e, incluso, cuando una misma persona jurídica participe en los dos frentes, deben preservarse las incompatibilidades y la separación funcional de los profesionales responsables. Lo que no resulta admisible es presentar la supervisión técnica como sustituto automático de la interventoría que la fiducia requiere.
3. La tesis: interventoría integral reforzada, no simple supervisión estructural
El Decreto 0510 no precisó si la interventoría exigida debe ser técnica, administrativa, financiera, jurídica o integral. Ese silencio no autoriza a rebajar el estándar. En la fiducia inmobiliaria de vivienda, la pregunta correcta no es cuál es el mínimo formal que permite suscribir el contrato, sino cuál es el mecanismo que le permite a la fiduciaria cumplir su deber profesional de administración prudente de los recursos.
La línea de responsabilidad fiduciaria en proyectos inmobiliarios ha insistido en que la fiduciaria no es un espectador. La Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC5430-2021 (rad. 05001-31-03-010-2014-01068-01), recordó que la sociedad fiduciaria tiene deberes profesionales de información, asesoría, previsión, lealtad, buena fe, especialidad y diligencia, exigibles durante las fases precontractual, contractual y de liquidación. Conviene precisar, para evitar equívocos, que esa providencia resolvió un caso de incumplimiento recíproco, simultáneo y sustancial y que, por aplicación del criterio de las sentencias SC1662-2019 y SC3666-2021, no impuso indemnización; se invoca aquí por su doctrina sobre los deberes profesionales del fiduciario, no como una condena. La sentencia SC276-2023 reiteró que la responsabilidad del fiduciario en la ejecución de un proyecto inmobiliario se determina por la relación material pactada y se mide con la diligencia de un buen hombre de negocios, exigiendo la acreditación del incumplimiento, el daño y el nexo causal; y la sentencia SC328-2023 (rad. 11001-31-99-003-2018-01213-01) analizó la responsabilidad fiduciaria a partir de la coligación contractual y del nexo causal entre la conducta de la fiduciaria y el perjuicio. A esa línea de casación se suma el desarrollo de los Tribunales Superiores y de las Superintendencias Financiera y de Industria y Comercio, en ejercicio de funciones jurisdiccionales, que vienen consolidando la tesis de la responsabilidad directa de la sociedad fiduciaria.
Esa lógica encontró aplicación reciente y contundente en el caso Torres del Cielo. La Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia, mediante sentencia de 5 de febrero de 2026 (radicado 2023112511-483-000), declaró a Alianza Fiduciaria S.A. civil y contractualmente responsable, en su condición de vocera y administradora del patrimonio autónomo, y la condenó a pagar con su propio patrimonio la suma de $8.115.498.627,03 a los consumidores demandantes, en un proyecto de vivienda cuya obra se suspendió de forma definitiva. La Delegatura halló acreditada una conducta culposa por incumplimiento de los deberes contractuales, legales y profesionales de la fiduciaria: no evaluó con rigor la viabilidad del proyecto ni analizó los riesgos técnicos y financieros, no verificó la solvencia, la experiencia ni los aportes del constructor, permitió el uso inadecuado de los recursos del patrimonio autónomo, omitió adoptar medidas correctivas ante la parálisis de la obra y vulneró el deber de información hacia los consumidores financieros. El fundamento de la condena no fue una garantía de resultado, sino esos hallazgos fácticos de falta de diligencia; el nexo causal se entendió incorporado al contrato conforme al artículo 1616 del Código Civil, con apoyo en la sentencia SC780-2020 de la Sala de Casación Civil. Se trata de una decisión de primera instancia, susceptible de los recursos de ley.
La decisión no constituye un caso aislado. La misma sociedad fiduciaria ha sido declarada responsable, según información de público conocimiento, en otros proyectos inmobiliarios —entre ellos Bosques de La Luz, en Envigado, y Sky Condominio, en Montería—, y en el proyecto Algarrobo, en Palmira, el Tribunal Superior de Bogotá habría confirmado en segunda instancia la condena impuesta por la Superintendencia, al hallar que la fiduciaria liberó recursos sin verificar la viabilidad técnica, jurídica y financiera del proyecto, omitió alertar a los consumidores sobre los riesgos y permitió el uso inadecuado de los fondos. La consolidación de una línea jurisdiccional, con pronunciamientos confirmatorios de segunda instancia, refuerza la tesis de la responsabilidad directa de la sociedad fiduciaria por el incumplimiento de sus deberes profesionales de administración.
El caso ilustra con precisión la tesis de este trabajo: la información cuya ausencia fundó la condena —la viabilidad del proyecto, la solvencia y los aportes del constructor, la correspondencia entre los recursos administrados y el avance de la obra, y las alertas oportunas— es exactamente la que una interventoría de construcción con alcance técnico, administrativo y financiero está llamada a producir y a poner en manos de la fiduciaria. La interventoría reforzada no es, por ello, una carga adicional sin propósito: es el mecanismo que habría suministrado los insumos cuya carencia se reprochó a la fiduciaria, y cuya condena recayó, además, sobre su patrimonio propio y no sobre el patrimonio autónomo.
En este punto la interventoría deja de ser un elemento accesorio del contrato y se convierte en infraestructura probatoria. Una supervisión técnica independiente puede certificar que la estructura se ejecuta conforme a los diseños; no necesariamente dirá si el giro solicitado corresponde al avance real de la obra, si el presupuesto se desvió, si existen subcontratos vencidos o si el desembolso tiene soporte suficiente. Por ello, la fiduciaria que quiera convertir el Decreto 0510 en una herramienta defensiva debe exigir una interventoría de construcción con alcance técnico y administrativo, y pactar de manera expresa el control de costos y la verificación financiera.
No se trata, pues, de incrementar controles por seguimiento de la tendencia regulatoria, sino de reconocer que el riesgo cambió de ubicación. El interventor no elimina el riesgo constructivo, pero produce la información que permite a la fiduciaria administrar su propio riesgo: girar con soporte, suspender con causa, informar con oportunidad y dejar trazabilidad de sus decisiones. Sin ese insumo, la matriz de riesgos se reduce a una formalidad sin eficacia probatoria.
4. Qué debe contener el contrato: el Decreto 2090 de 1989 y el alcance financiero pactado
El Decreto 2090 de 1989 es el referente normativo más útil para colmar el vacío del Decreto 0510. Distingue la interventoría del proyecto, vinculada a la etapa de diseño, de la interventoría durante la construcción. Esta última es la que interesa a la fiducia inmobiliaria de vivienda, porque se desarrolla mientras los recursos se administran, se desembolsan y se transforman en obra.
Según ese reglamento, la interventoría de construcción comprende funciones técnicas y administrativas, complementarias e inseparables. En lo técnico, el interventor verifica el correcto desarrollo de los planos, la calidad de los materiales, las especificaciones, los ensayos, las pruebas y la seguridad de la obra. En lo administrativo, vigila el cumplimiento del contrato de construcción, el programa, el presupuesto aprobado, las pólizas, las obligaciones fiscales y prestacionales y la administración de los subcontratos. La norma resulta particularmente relevante para la fiducia porque asigna al interventor tareas como autorizar las entregas de dinero al constructor, revisar los gastos, aprobar los pagos a subcontratistas, trabajadores y proveedores, y verificar que la obra ejecutada corresponda proporcionalmente a los recursos entregados en los contratos por precios unitarios o precio alzado.
Existe, no obstante, un matiz que debe quedar explícito para publicación: el propio Decreto 2090 advierte que la interventoría no incluye el control de costos, que concibe como un servicio autónomo y diferenciado. Por consiguiente, no basta con denominar integral a la interventoría para trasladarle automáticamente las funciones financieras de mayor profundidad. Si la fiduciaria necesita que el interventor valide presupuestos, curva de inversión, desviaciones, AIU, flujo de caja, correspondencia entre el avance físico y el avance financiero, costos directos e indirectos, cuentas por pagar y el soporte de cada desembolso, ese alcance debe pactarse de manera expresa. En términos contractuales, lo que no se estipula no integra el perímetro de control de la fiduciaria.
La denominación que se propone es interventoría de construcción con alcance técnico-administrativo y verificación financiera expresa. Esa fórmula evita dos errores. El primero, suponer que la supervisión técnica independiente reemplaza a la interventoría. El segundo, afirmar que la interventoría administrativa ya comprende, por sí sola, la totalidad del control de costos. La solución defendible está en una arquitectura contractual de doble capa: tomar del Decreto 2090 su base técnica y administrativa y agregar, por pacto, el módulo financiero que requiere la administración fiduciaria de recursos.
5. Informes, anotaciones y giros: el funcionamiento operativo
La funcionalidad de la figura debe ser nítida: sin información del interventor no hay giro ordinario; con información negativa no hay giro automático; con alerta grave se activa el gobierno fiduciario. Si la interventoría se limita a informes mensuales que nadie examina, el contrato carecerá de eficacia. Si se conecta a los desembolsos, a los comités, a la matriz de riesgos y a la información a los beneficiarios, opera como un verdadero mecanismo de control. El circuito operativo debería estructurarse así:
- Antes de celebrar el negocio fiduciario, el fideicomitente constructor acredita la existencia del contrato de interventoría, la idoneidad e independencia del interventor, su vigencia, sus pólizas y su alcance técnico-administrativo-financiero.
- El contrato fiduciario incorpora la interventoría como condición de celebración y de permanencia del esquema, sin integrarla al servicio fiduciario ni convertir al interventor en contratista de la fiduciaria.
- El contrato de interventoría obliga al interventor a remitir sus informes, de manera simultánea, al fideicomitente constructor, a la fiduciaria y al mecanismo conjunto de información previsto en el negocio.
- Cada solicitud de desembolso se acompaña de la certificación, el concepto o la no objeción del interventor sobre el avance de la obra, la correspondencia con el presupuesto, el soporte de los gastos y la ausencia de alertas materiales.
- La fiduciaria decide el giro con base en la documentación contractual, el informe de interventoría, la matriz de riesgos y las reglas de gobierno del fideicomiso; no decide como constructor, sino como administrador profesional de recursos.
- Las anotaciones del interventor se clasifican por gravedad y tienen consecuencias predeterminadas: requerimiento, suspensión parcial, suspensión total, comité extraordinario, activación de garantías, información a los beneficiarios o sustitución del constructor o del interventor cuando el contrato lo permita.
- Antes de suscribir las escrituras de transferencia de unidades habitacionales, la fiduciaria exige y documenta el mecanismo de amparo patrimonial decenal: modalidad, vigencia, suficiencia, pago o constitución, identificación del constructor o enajenador responsable y documentos que deban protocolizarse.
La clave está en que el informe del interventor no sea una mera fotografía técnica, sino una señal de gobierno. Si el informe advierte retrasos, sobrecostos injustificados, desembolsos no soportados o desviación del presupuesto, la fiduciaria debe activar el procedimiento pactado. Girar ignorando esas anotaciones expone de manera directa a la fiduciaria a la acción de protección al consumidor financiero.
6. Responsabilidad: lo que responde el interventor y lo que no debe absorber la fiduciaria
La incorporación obligatoria de la interventoría no debe distorsionar la matriz de responsabilidades. El interventor responde por sus funciones frente a quien lo contrata y, cuando concurran los presupuestos legales, frente a terceros afectados por culpa profesional, incumplimiento o certificaciones indebidas. Su régimen puede activar responsabilidad civil, contractual, profesional, ética y disciplinaria, en especial si se trata de ingenieros o arquitectos sometidos a los marcos de la Ley 842 de 2003 y la Ley 435 de 1998.
El supervisor técnico independiente, cuando exista, tiene una exposición particular por la certificación técnica de ocupación expedida bajo la gravedad de juramento. Esa certificación no cubre el urbanismo ni las finanzas del proyecto, pero constituye una declaración técnica de alto impacto sobre la ejecución conforme a los requisitos aplicables. Si certifica indebidamente, responde por su propio acto.
La fiduciaria, por su parte, no debe asumir el riesgo técnico-constructivo como propio. El Decreto 0510 es explícito al separar las funciones del interventor del servicio fiduciario. A su vez, el régimen de amparo patrimonial de la Ley 1796 de 2016, reglamentado por el Decreto 282 de 2019, distribuye con precisión la carga del amparo decenal, y esa distribución merece un análisis detenido, porque de ella depende la exposición de la fiduciaria.
El artículo 2.º de la Ley 1796 de 2016, al definir al constructor y al enajenador de vivienda nueva, dispuso que, cuando el proyecto se desarrolle a través de patrimonios autónomos, los contratos fiduciarios deben prever quién responde por las obligaciones del enajenador durante el periodo del amparo, y que quienes omitan esa identificación responderán solidariamente. La ley enuncia, así, un principio general y un sujeto pasivo indeterminado: «quienes omitan». El Decreto 282 de 2019, en ejercicio de la potestad reglamentaria, concretó ese mandato sin contradecirlo: determinó que, en los patrimonios autónomos, debe indicarse con claridad que las obligaciones del enajenador o constructor están en cabeza de uno o varios fideicomitentes determinados, y que la omisión de esa identificación hace que sean los fideicomitentes —y no la fiduciaria— quienes respondan solidariamente. Y añadió una regla decisiva para la sociedad fiduciaria: en ningún caso será solidariamente responsable de los perjuicios patrimoniales causados al propietario inicial o a los sucesivos propietarios cuando actúe como vehículo receptor de los activos. El reglamento, por tanto, no restringe la ley: la individualiza. La ley fija el principio —solidaridad por omisión—; el reglamento determina el sujeto pasivo de esa solidaridad —los fideicomitentes identificados— y excluye de manera expresa a la fiduciaria-vocera, porque esta no es constructor ni enajenador. De ahí que la cláusula que identifica al constructor o enajenador responsable no sea una formalidad, sino la estipulación que activa la asignación querida por el legislador y evita que la solidaridad se extienda de modo indiscriminado.
La consecuencia es una frontera nítida. La fiduciaria no responde solidariamente por el solo hecho de ser vocera del patrimonio autónomo cuando actúa como vehículo receptor de activos; pero sí puede responder por sus deberes fiduciarios propios si celebra el negocio sin verificar la interventoría exigida, si desatiende las alertas, si gira sin soporte, si omite informar riesgos relevantes o si desnaturaliza su papel profesional. El interventor, en este esquema, no desplaza responsabilidades: las ordena. El constructor conserva el riesgo de ejecución; el constructor o enajenador conserva el amparo patrimonial; el supervisor técnico responde por su certificación; el interventor responde por su vigilancia pactada; y la fiduciaria responde por su servicio fiduciario, por la administración profesional de los recursos y por su deber de verificación. A cada interviniente su esfera de responsabilidad; la distorsión sobreviene cuando esas esferas se confunden.
7. La firma de escrituras y la garantía decenal: la responsabilidad documental de la fiduciaria
Establecida la frontera de la solidaridad en el apartado anterior, conviene desarrollar el segundo punto de control de la fiduciaria: la firma de las escrituras de transferencia. La tesis según la cual la fiduciaria debe verificar la existencia del amparo decenal al suscribir esas escrituras es jurídicamente sólida, siempre que se formule con precisión. No se sostiene que la fiduciaria responda solidariamente por la ruina por el solo hecho de comparecer como vocera del patrimonio autónomo —tesis ya descartada con fundamento en el Decreto 282 de 2019—; pero tampoco puede afirmarse que la firma de la escritura sea un acto neutro o puramente mecánico. En ese momento la fiduciaria ejecuta un acto propio de disposición del patrimonio autónomo y debe verificar las condiciones legales de la transferencia.
El régimen de protección al comprador de vivienda nueva establece una secuencia clara: antes de la primera transferencia de dominio en los proyectos que generen cinco o más unidades habitacionales destinadas a terceros, el constructor o enajenador debe constituir un mecanismo de amparo patrimonial para cubrir los perjuicios por ruina o amenaza de ruina durante los diez años siguientes a la certificación técnica de ocupación. Los mecanismos autorizados son, entre otros, el patrimonio propio mediante fiducia en garantía, la garantía bancaria, la póliza de seguro u otros que defina la Superintendencia Financiera. La obligación primaria corresponde al constructor o enajenador, pero la transferencia escrituraria es el punto de control documental del sistema.
Ese punto de control no es decorativo. El Decreto 282 de 2019 exige que en la escritura pública de transferencia de vivienda nueva se señale la información básica del mecanismo de amparo —entidad otorgante, valor y vigencia— y que se aporte y protocolice el documento que acredite su constitución y pago. La consecuencia registral es igualmente explícita: si al momento de la inscripción la escritura no contiene el documento que acredita la constitución y el pago del amparo, no debe inscribirse en el folio de matrícula inmobiliaria. En términos prácticos, sin amparo documentado la transferencia no debería superar el filtro notarial y registral. Y si la fiduciaria comparece y firma sin haber verificado ese soporte, el problema deja de ser constructivo para tornarse fiduciario y documental.
La eventual responsabilidad de la fiduciaria no nace, entonces, de ser autora del defecto estructural ni de asumir la obligación del constructor o enajenador. Nace de otra fuente: la infracción de sus deberes profesionales al ejecutar una transferencia sin verificar una condición legal que protege al comprador. La imputación no sería que la fiduciaria causó la ruina, sino que permitió o facilitó la transferencia de una vivienda nueva sin constatar el amparo patrimonial exigible, o con un amparo insuficiente, vencido, no pagado, no protocolizado o no correspondiente a la unidad transferida.
Por ello, el contrato fiduciario debe separar dos planos. En el plano sustantivo, el constructor o enajenador responde por constituir, mantener y financiar el amparo decenal y por la calidad y la estabilidad de la obra. En el plano fiduciario-documental, la sociedad fiduciaria debe abstenerse de suscribir escrituras de transferencia mientras no cuente con evidencia suficiente de la constitución del mecanismo de amparo, de su suficiencia, vigencia y pago cuando corresponda, de la identificación de los beneficiarios, de la cobertura por unidad o etapa y de la protocolización de los documentos exigidos. No es control técnico de la obra; es control de legalidad del acto de transferencia.
Esta tesis complementa la exclusión de solidaridad del Decreto 282 de 2019, sin contradecirla. La exclusión impide convertir a la fiduciaria en deudora solidaria del amparo por el solo hecho de ser vehículo receptor de activos; pero no opera como autorización para suscribir escrituras sin verificar la garantía. La fiduciaria queda protegida frente al riesgo técnico si delimita su servicio y documenta la responsabilidad del constructor; queda expuesta si, teniendo el control del acto de transferencia, omite verificar el amparo que el ordenamiento exige como presupuesto de protección del comprador.
En consecuencia, la interventoría controla la ejecución y los giros; la garantía decenal controla el riesgo patrimonial posterior a la ocupación; y la fiduciaria conecta ambos planos mediante dos puertas de salida. La primera es el giro de recursos, que exige el informe o la no objeción del interventor. La segunda es la transferencia de dominio, que exige la certificación técnica de ocupación cuando resulte aplicable y el mecanismo de amparo decenal constituido, suficiente, vigente y protocolizado. Si esas puertas no se controlan, el contrato fiduciario deja de cumplir su función y se reduce a un mero canal de desembolsos, del que derivan los litigios más onerosos.
8. Cláusulas modelo para contratos fiduciarios inmobiliarios de vivienda
Las cláusulas siguientes se ofrecen como base de trabajo y deben adaptarse a la modalidad del negocio, al tipo de proyecto, a la existencia o no de financiación bancaria, al mecanismo de información a los beneficiarios y a la matriz de riesgos del contrato.
Cláusula 1. Interventoría como condición de celebración y permanencia. Como condición previa para la celebración del presente negocio fiduciario y durante toda la etapa de ejecución del proyecto, el FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR deberá acreditar ante la SOCIEDAD FIDUCIARIA la existencia, vigencia y suficiencia funcional de un contrato de interventoría para el desarrollo del proyecto inmobiliario de vivienda, en los términos del artículo 2.5.5.5.2 del Decreto 2555 de 2010, adicionado por el Decreto 0510 de 2026. La relación contractual será exclusivamente entre el interventor y el FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR, sin que las funciones del interventor integren el servicio fiduciario ni el objeto del contrato fiduciario.
Cláusula 2. Alcance técnico-administrativo y verificación financiera expresa. El contrato de interventoría deberá comprender, como mínimo, la interventoría de construcción con funciones técnicas y administrativas en los términos del Decreto 2090 de 1989. Adicionalmente, el FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR deberá pactar de manera expresa con el interventor la verificación financiera del proyecto, incluida la revisión de los presupuestos aprobados, los soportes de gasto, la correspondencia entre el avance físico y el avance financiero, las desviaciones presupuestales, las solicitudes de desembolso, las cuentas por pagar del proyecto y las alertas sobre posible insuficiencia de recursos.
Cláusula 3. Coordinación con la supervisión técnica independiente. Cuando, por razón del área, la naturaleza o la regulación aplicable, el proyecto requiera supervisión técnica independiente y certificación técnica de ocupación, dicha supervisión será adicional y no sustitutiva de la interventoría aquí exigida. Si una misma persona jurídica participa en ambas actividades, deberán preservarse la independencia funcional, la ausencia de conflictos de interés y la separación de los profesionales responsables, conforme a las reglas aplicables.
Cláusula 4. Idoneidad, independencia y ausencia de conflictos. El interventor deberá ser un profesional o una persona jurídica idónea, con matrícula o habilitación profesional vigente cuando corresponda, experiencia acreditada en proyectos de naturaleza y escala comparables, independencia laboral frente al constructor y ausencia de conflictos de interés relevantes respecto del proyecto, sus promotores, contratistas, financiadores y beneficiarios. La SOCIEDAD FIDUCIARIA podrá requerir los soportes de dicha idoneidad e independencia como condición de celebración y de continuidad del negocio.
Cláusula 5. Reporte directo y mecanismo conjunto de información. El FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR se obliga a incorporar en el contrato de interventoría el deber del interventor de remitir sus informes de manera simultánea al FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR, a la SOCIEDAD FIDUCIARIA y al mecanismo conjunto de información del proyecto. El interventor deberá reportar sin dilación cualquier alerta material relacionada con retrasos, sobrecostos, desviaciones presupuestales, desembolsos sin soporte, incumplimientos contractuales, afectación de pólizas, riesgo de no terminación o insuficiencia de recursos.
Cláusula 6. Certificación o no objeción como condición de giro. La SOCIEDAD FIDUCIARIA solo realizará giros ordinarios de recursos del patrimonio autónomo con destino al FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR, contratistas, proveedores o terceros del proyecto cuando la solicitud se acompañe de la certificación, el concepto favorable o la no objeción del interventor que acredite la correspondencia entre la obra ejecutada, el presupuesto aprobado, el soporte de gasto y los recursos solicitados. La SOCIEDAD FIDUCIARIA podrá abstenerse de girar cuando la información sea insuficiente, contradictoria o revele alertas materiales, sin que dicha abstención constituya incumplimiento del servicio fiduciario.
Cláusula 7. Régimen escalonado de anotaciones del interventor. Las observaciones del interventor tendrán el siguiente tratamiento: (i) anotaciones informativas o subsanables: requerimiento al FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR y seguimiento dentro del plazo señalado por el interventor; (ii) anotaciones materiales: suspensión del giro asociado, solicitud de soportes adicionales, información al órgano de gobierno fiduciario y registro en la matriz de riesgos; y (iii) anotaciones graves o de riesgo de no terminación: suspensión de giros, convocatoria extraordinaria del comité fiduciario u órgano equivalente, activación de garantías o mecanismos de protección contractual e información a los beneficiarios conforme al contrato y a la regulación aplicable.
Cláusula 8. Terminación, suspensión o sustitución del interventor. La terminación, suspensión, no renovación, pérdida de idoneidad o conflicto de interés sobreviniente del interventor facultará a la SOCIEDAD FIDUCIARIA para suspender los giros hasta que el FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR acredite la contratación de un interventor sustituto que cumpla las condiciones pactadas. El cambio de interventor deberá informarse al mecanismo conjunto de información y al órgano de gobierno fiduciario.
Cláusula 9. Obligaciones del constructor o enajenador durante el amparo patrimonial. Para efectos del régimen de protección al comprador de vivienda nueva, las partes identifican de manera expresa como constructor o enajenador responsable a [●], quien asumirá las obligaciones de amparo patrimonial previstas en la Ley 1796 de 2016 y el Decreto 282 de 2019 y constituirá, mantendrá, financiará y acreditará el mecanismo de amparo aplicable. La SOCIEDAD FIDUCIARIA actúa como vocera y administradora del patrimonio autónomo en los términos del contrato fiduciario y no asume la condición de constructor, interventor, supervisor técnico, enajenador ni garante de la estabilidad o la calidad de la obra, sin perjuicio de sus deberes fiduciarios propios de verificación, información, administración y documentación.
Cláusula 10. Verificación del amparo decenal como condición de transferencia. La SOCIEDAD FIDUCIARIA no suscribirá escrituras públicas de transferencia de unidades inmobiliarias de vivienda nueva sin que previamente el FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR o el constructor o enajenador responsable acredite, de manera suficiente, la constitución del mecanismo de amparo patrimonial aplicable, su modalidad, entidad otorgante, valor, vigencia, suficiencia, pago cuando corresponda, cobertura por proyecto, etapa, unidad estructural o unidad habitacional, y los documentos que deban aportarse y protocolizarse con la escritura. La falta, insuficiencia, vencimiento, no pago, no protocolización o inconsistencia del amparo facultará a la SOCIEDAD FIDUCIARIA para abstenerse de firmar la transferencia hasta que se subsane la situación, sin que ello constituya incumplimiento fiduciario.
Cláusula 11. Matriz de riesgos y delimitación del servicio fiduciario. El contrato y su matriz de riesgos deberán distinguir los riesgos fiduciarios administrados por la SOCIEDAD FIDUCIARIA de los riesgos no fiduciarios propios del proyecto, incluidos el técnico-constructivo, el presupuestal, el comercial, el urbanístico, el ambiental y el de terminación de la obra. La existencia de la interventoría y la recepción de sus informes no trasladan a la SOCIEDAD FIDUCIARIA la ejecución, la dirección, la gerencia, la interventoría, la supervisión técnica ni la garantía del proyecto. La verificación documental del amparo decenal tampoco convierte a la fiduciaria en garante de la obra; delimita su deber profesional al control de los presupuestos legales del acto de transferencia.
Cláusula 12. Garantías del interventor. El contrato de interventoría deberá prever garantías o pólizas suficientes para respaldar el cumplimiento de las obligaciones del interventor, la calidad de sus servicios y los perjuicios derivados de incumplimiento o culpa profesional, según la naturaleza y la escala del proyecto. El FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR acreditará ante la SOCIEDAD FIDUCIARIA la vigencia de dichas garantías durante toda la ejecución del proyecto.
9. Matriz ejecutiva de verificación
Para efectos de implementación fiduciaria, el estándar mínimo de revisión puede resumirse en la siguiente matriz:
| Elemento | Qué debe verificar la fiduciaria | Soporte documental | Consecuencia operativa |
| Existencia del interventor | Contrato vigente entre el fideicomitente constructor y el interventor. | Contrato, certificación de vigencia y de alcance. | Condición para celebrar y mantener el negocio. |
| Alcance | Funciones técnicas y administrativas; verificación financiera pactada de manera expresa. | Contrato de interventoría, anexos técnicos y plan de informes. | Sin alcance financiero no opera como soporte pleno de giro. |
| Independencia e idoneidad | Matrícula, experiencia, ausencia de conflictos y separación de roles frente a la supervisión técnica. | Hojas de vida, certificados y declaraciones de independencia. | Requisito previo y causal de suspensión si se pierde. |
| Reportes | Envío simultáneo al constructor, a la fiduciaria y al mecanismo de información. | Informes periódicos, actas y alertas extraordinarias. | Base de la matriz de riesgos y de la trazabilidad. |
| Giros | Correspondencia entre el avance de obra, el presupuesto y los recursos solicitados. | Certificación o no objeción, acta de avance y soportes de gasto. | Giro, suspensión, requerimiento o comité. |
| Alertas | Retrasos, sobrecostos, desviaciones, pagos sin soporte y riesgo de no terminación. | Informe de interventoría y respuesta del constructor. | Escalonamiento: subsanar, suspender o activar protección. |
| Transferencia de unidades | Constitución, suficiencia, vigencia, pago y protocolización del amparo decenal antes de firmar la escritura. | Póliza o certificado, garantía bancaria, certificado de fiducia en garantía, recibo de pago y certificación técnica de ocupación cuando aplique. | Abstenerse de firmar si falta soporte o el amparo es insuficiente. |
| Amparo patrimonial | Identificación expresa del constructor o enajenador responsable. | Cláusula contractual, mecanismo de amparo y certificados. | Asigna la responsabilidad legal y evita la ambigüedad. |
10. Conclusión
El Decreto 0510 de 2026 no convirtió a la fiduciaria en constructora ni en interventora. Hizo algo más sofisticado: le exigió verificar que, en los proyectos inmobiliarios de vivienda cuyos activos administra, exista un contrato de interventoría para el desarrollo del proyecto. Bien entendida, esa obligación no amplía el servicio fiduciario; lo profesionaliza.
La supervisión técnica independiente de la Ley 1796 de 2016 no basta para cumplir la función económica que la fiducia inmobiliaria requiere. Es indispensable para la seguridad estructural cuando la ley la exige, pero no sustituye el control administrativo y financiero necesario para decidir los giros de recursos. La interventoría que sirve a la fiduciaria es la de construcción con funciones técnicas y administrativas del Decreto 2090 de 1989, reforzada por el pacto expreso de verificación financiera y control de costos.
La tesis central puede formularse en una frase: la interventoría no es una carga ornamental del constructor, sino el insumo de diligencia del fiduciario. Si el contrato produce reportes claros, alertas oportunas y condiciones objetivas de desembolso, la fiduciaria podrá demostrar que administró los recursos con criterio profesional. Si recibe alertas y gira sin atenderlas, el interventor no será su escudo, sino prueba en su contra.
El diseño publicable debe evitar dos extremos. El primero, presentar a la fiduciaria como responsable solidaria automática del amparo decenal, conclusión que el Decreto 282 de 2019 descarta cuando aquella actúa como vehículo receptor de activos. El segundo, reducir la obligación del Decreto 0510 a solicitar una copia del contrato de interventoría y archivarla. La salida correcta reside en el gobierno contractual: interventoría suficiente, informes simultáneos, régimen escalonado de anotaciones, matriz de riesgos, condición de giro y asignación expresa de la responsabilidad del constructor o enajenador.
La precisión final es decisiva: cuando la fiduciaria suscribe escrituras de transferencia, debe verificar el amparo decenal como presupuesto documental del acto. Esa verificación no la convierte en garante de la estabilidad ni en deudora solidaria del constructor, pero integra su deber profesional. Si firma sin soporte, con un mecanismo insuficiente o sin protocolizar los documentos exigidos, el debate de responsabilidad ya no girará sobre la construcción, sino sobre la omisión fiduciaria en el acto de transferencia.
En adelante, la fiducia inmobiliaria de vivienda no se defenderá afirmando que no construía. Eso seguirá siendo cierto, pero insuficiente. Se defenderá demostrando que administró los recursos con información, alertas, trazabilidad y decisiones razonables. Bajo ese estándar, el interventor deja de ser un participante técnico accesorio para convertirse en una pieza del control fiduciario.
11. Notas de verificación normativa y jurisprudencial
1. Decreto 0510 de 2026. Confirmado como norma que adiciona el Título 5 al Libro 5 de la Parte 2 del Decreto 2555 de 2010. Se emplea la numeración oficial «Decreto 0510 de 2026», aunque en el mercado se cite informalmente como «Decreto 510».
2. Artículo 2.5.5.5.1, numeral 10. La regla general permite a la fiduciaria constatar mecanismos idóneos de control técnico, seguimiento o verificación en proyectos. El verbo es potestativo.
3. Artículo 2.5.5.5.2. En vivienda, la fiduciaria debe verificar que el fideicomitente o encargante constructor cuente con contrato de interventoría. La norma aclara que el interventor no integra el servicio fiduciario ni el contrato fiduciario.
4. Instrucciones de la Superintendencia Financiera. El Decreto 0510 prevé instrucciones de la SFC dentro de los doce meses siguientes a su vigencia. Al corte de esta versión, la SFC se encuentra dentro de ese plazo.
5. Ley 1796 de 2016 y Ley 400 de 1997. La supervisión técnica independiente se exige, en términos generales, para edificaciones cuyo predio o predios permitan superar dos mil metros cuadrados de área construida (artículo 18 de la Ley 400, modificado por el artículo 4.º de la Ley 1796; Decreto 945 de 2017), con reglas especiales y exclusiones. No debe confundirse con la interventoría fiduciaria.
6. Certificación técnica de ocupación. El artículo 6.º de la Ley 1796 de 2016 prevé que el supervisor técnico independiente la expide bajo la gravedad de juramento, con efectos relevantes para la transferencia de unidades cuando aplica.
7. Ley 400 de 1997 y Ley 1229 de 2008. Prevén la figura del interventor —ingeniero civil, arquitecto o constructor en arquitectura e ingeniería—. La caracterización del interventor como representante del propietario corresponde al Decreto 2090 de 1989 y a la práctica, más que a la definición literal de la NSR-10.
8. Decreto 2090 de 1989. La interventoría de construcción comprende funciones técnicas y administrativas, complementarias e inseparables, incluidas la revisión de gastos, la autorización de entregas de dinero y la verificación de la proporcionalidad entre la obra ejecutada y los dineros entregados.
9. Control de costos. El Decreto 2090 de 1989 precisa que la interventoría no incluye el control de costos. Por ello, la verificación financiera y el control de costos deben pactarse de manera expresa.
10. Ley 1796 de 2016 y Decreto 282 de 2019. El amparo patrimonial decenal corresponde al constructor o enajenador de vivienda nueva. En patrimonios autónomos, el contrato debe identificar quién asume esas obligaciones.
11. Solidaridad y fiduciaria (verificado). El Decreto 282 de 2019 dispone que «en ningún caso la sociedad fiduciaria será solidariamente responsable de los perjuicios patrimoniales… cuando actúe como vehículo receptor de los activos», y que la solidaridad por omisión recae sobre los fideicomitentes identificados. La afirmación de una solidaridad automática de la fiduciaria por el solo silencio contractual es, por tanto, incorrecta.
12. Firma de escrituras y amparo decenal. El Decreto 282 de 2019 exige que, antes de la primera transferencia de dominio de vivienda nueva en proyectos obligados, el constructor o enajenador constituya el mecanismo de amparo; la escritura debe señalar entidad otorgante, valor y vigencia, y protocolizar el documento que acredite constitución y pago; sin él, no procede la inscripción.
13. Modalidades de amparo y vigencia. Los mecanismos previstos son patrimonio propio mediante fiducia en garantía, garantía bancaria, póliza de seguro u otros definidos por la regulación y la Superintendencia Financiera. El Decreto 282 de 2019 es de obligatorio cumplimiento para los proyectos cuya licencia de obra nueva se radique con posterioridad al 31 de diciembre de 2021.
14. SC5430-2021 (verificado). Sala de Casación Civil, rad. 05001-31-03-010-2014-01068-01, de 7 de diciembre de 2021. Resolvió por incumplimiento recíproco sin indemnización; se cita por su doctrina sobre los deberes profesionales del fiduciario, no como condena.
15. SC276-2023. Asociada al desarrollo jurisprudencial de la responsabilidad fiduciaria en proyectos inmobiliarios. Conviene confirmar el radicado exacto en la relatoría oficial antes de imprenta y no atribuirle reglas más amplias que las decididas.
16. SC328-2023 (verificado). Sala de Casación Civil, rad. 11001-31-99-003-2018-01213-01, de 21 de septiembre de 2023, sobre responsabilidad fiduciaria, coligación contractual y nexo causal.
17. Decisiones jurisdiccionales de Tribunales y SFC/SIC. Citadas de manera ilustrativa por la doctrina como expresión de la tesis de responsabilidad directa; sus radicados deben verificarse contra la fuente oficial antes de imprenta.
18. Torres del Cielo (verificado contra texto oficial). Superintendencia Financiera de Colombia, Delegatura para Funciones Jurisdiccionales, expediente Torres del Cielo, rad. 2023112511-483-000, sentencia de 5 de febrero de 2026 (acción de protección al consumidor, arts. 57 y 58 de la Ley 1480 de 2011 y art. 24 del CGP). Declaró a Alianza Fiduciaria S.A. civil y contractualmente responsable y la condenó a pagar, con su propio patrimonio, $8.115.498.627,03; sin condena en costas. Llamadas en garantía La Previsora S.A. y Zúrich Colombia Seguros S.A. Decisión de primera instancia, susceptible de recursos.
19. SC780-2020. Citada en la sentencia Torres del Cielo como sustento del nexo causal en obligaciones contractuales (artículo 1616 del Código Civil): Sala de Casación Civil, sentencia SC780-2020 de 10 de marzo de 2020, rad. 18001-31-03-001-2010-00053-01.
20. Línea de decisiones relacionadas. La responsabilidad de la misma fiduciaria en los proyectos Bosques de La Luz (Envigado), Sky Condominio (Montería) y Algarrobo (Palmira) —este último con confirmación atribuida al Tribunal Superior de Bogotá— proviene de información de público conocimiento; sus radicados y textos oficiales deben verificarse antes de imprenta.
21. Ley 80 de 1993, artículo 53 (modificado por la Ley 1882 de 2018). La responsabilidad de los interventores en la contratación estatal es útil como analogía de severidad institucional, pero no es régimen directamente aplicable a la interventoría privada de vivienda.
22. Ley 842 de 2003 y Ley 435 de 1998. Soportes del régimen profesional, ético y disciplinario de ingenieros y arquitectos, según la profesión del interventor o supervisor.
El interventor en la fiducia inmobiliaria de vivienda — Versión 8
